商铺售后返租算非法集资吗

[律师回复] “售后返租”存在较大风险，在于一旦这个商业项目不成功，这片商铺就会成为商业圈子里所说的“死盘”，那么什么是售后返租？售后返租是非法集资吗？ 什么是售后返租 所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。 “投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。”有业内人士分析，从投资风险角度来看，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戏。 这是一种高收益高风险的运作模式，即典型的“售后返租”，适用于大型封闭式商场。现在更多的操作模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。

[律师回复] 是否属于非法集资，应当结合法律法规的规定来具体分析。如符合以下条件的，则应当定性为非法集资。 根据《关于进一步打击非法集资等活动的通知》（银发[1999]289号）的相关规定，“非法集资”归纳起来主要有以下几种： (1)通过发行有价证券、会员卡或债务凭证等形式吸收资金。 比较常见的是：以发行或变相发行股票、债券、彩票、投资基金等权利凭证或者以期货交易、典当为名进行非法集资。通过认领股份、入股分红、委托投资、委托理财进行非法集资。通过会员卡、会员证、席位证、优惠卡、消费卡等方式进行非法集资。 (2)对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。 最新的变化是：通过出售其份额并承诺售后返租、售后回购、定期返利等方式进行非法集资。 (3)利用民间会社形式进行非法集资。 最近的变化： 利用地下钱庄进行集资活动。 (4)以签订商品经销等经济合同的形式进行非法集资。 常见的是：以商品销售与返租、回购与转让、发展会员、商家加盟与“快速积分法”等方式进行非法集资。 (5)以发行或变相发行彩票的形式集资； (6)利用传销或秘密串联的形式非法集资； (7)利用果园或庄园开发的形式进行非法集资。 例如，借种植、养殖、项目开发、庄园开发、生态环保投资等名义非法集资。 （8）利用现代电子网络技术构造的“虚拟”产品，如“电子商铺”、“电子百货”投资委托经营、到期回购等方式进行非法集资。 （9）利用互联网设立投资基金的形式进行非法集资； （10）利用“电子黄金投资”形式进行非法集资。

[律师回复] 您好，针对您的售后返租的是不是属于非法集资问题解答如下, 一般来说不是。判断是不是非法集资，则要看该向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，是否同时具备下列四个条件的，除刑法另有规定的以外，应当认定为刑法第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”：　　 （一）未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；　　 （二）通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；　　 （三）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；　　 （四）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

[律师回复] 商铺售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。一般情况做售后返租主要是为了回笼资金，不属于非法集资。但是是否属于非法集资，应当结合法律法规的规定来具体分析。

[律师回复] 所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。法律层面也早已对“售后返租”(集资)行为给出明晰的界定。根据《刑法》及《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规司法解释，未经有关部门依法批准，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌刑法第176条所指的非法吸收公众存款罪;