开发商认购书存在欺诈行为怎么办

[律师回复] 关于商品房预售合同（解释第 2、6条）（一）、商品房预售许可证明对预售合同的影响 1、出卖人未取得商品房预售许可证明，而订立的预售合同无效。但起诉前取得的，可以认定有效。 2、应当注意的问题——该条解释与《城市房地产管理法》规定的商品房预售应具备的条件的关系《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应具备以下4个条件： （1）、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权； （2）、持有建设工程规划许可证； （3）、投入资金达到工程总投资的25％，并已确定施工进度和竣工日期； （4）、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而本条解释仅提到商品房预售许可证明。只需具备商品房预售许可证明，就可以认定预售合同有效。理由如下：《城市房地产开发经营管理条例》第24条、《城市商品房预售管理办法》规定，前三个条件是取得预售许可证明的先决条件，反过来说，开发商取得了预售许可证明就表明其已经具备了前三个条件。至于预售许可证明的取得存在瑕疵，（即开发商虽取得了预售许可证明，但不具备其他三个条件）可通过行政诉讼途径撤销之。因为，行政行为一旦作出，即具有推定的合法性，除非依法撤销。因此，在民事案件中法院只需在形式上审查出卖人是否取得了预售许可证明，不需审查其预售许可证明的实质性条件，那是行政审判的职能。 （二）、商品房预售合同的登记备案对预售合同的影响 1、商品房预售合同未登记备案的，照样有效。《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定，预售人应持商品房预售合同向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案。登记备案是行政管理职能，与民事行为无关。 2、当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接收的除外。这一规定充分尊重了当事人的意思自治。 商品房买卖合同存在高院认定的欺诈情形这个问题可以参照上述的回答。

[律师回复] 国家发改委官网近日发布《禁止价格欺诈行为的规定》不得使用“原价”、“原售价”、“成交价”等类似概念，误导消费者认为该商品在本经营场所已有成交记录。如下： 第三方网络交易平台在网站首页或者其他显著位置标示的某网络商品经营者所销售的商品价格低于该网络商品经营者在商品详情页面标示的价格的第三方网络交易平台声称网站内所有或者部分商品开展促销活动，但网络商品经营者并未实际开展促销活动的第三方网络交易平台提供的标价软件或者价格宣传软件等强制要求网络商品经营者进行虚假的或者引人误解的价格标示的，这三种情形应当认定第三方网络交易平台构成价格欺诈行为的主体。

[律师回复] 　　你没看到商品房买卖合同签订认购书，签定认购书交了一万元定金，如果不愿意买房了，开发商有权不退定金，这也不算欺诈。依据合同法，定金具有保证合同率V型的作用，缴纳定金方违约无权要求对方退定金；收取定金方违约，应双倍返还定金。　　另外请参考：　　 一、如果认购书约定了房号、面积、价格、双方主要权利义务，那么，这份认购书有效，不得以开发商未出示合同为由撤销；如果认购书未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，可以看做是双方的意向书，没有合同约束力。　　 二、根据我国目前的法律规定，并未明确规定购房者在签订正式预售(销售)合同前，必须签订认购书。　　

[律师回复] 通常情况下，如果是开发商进行合同诈骗的话，这个时候是可以要求开发商进行赔偿的，如果双方签订的合同，并且规定了定金，那么应该按照双倍进行赔偿。“商品房”作为商品之一，受市场因素的影响，由买卖双方协商进行买卖，属于消费者为生活消费需要购买、使用的商品，应当适用《消费者权益保护法》。所以，房地产纠纷也应当适用《消费者权益保护法》。自然，如果在房屋买卖过程中开发商做出了“欺诈行为”，依照第49条，应当按照消费者的要求增加赔偿，增加的赔偿金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

[律师回复] 第三方支付是指具备一定实力和信誉保障的独立机构，采用与各大银行签约的方式，通过与银行支付结算系统接口对接而促成交易双方进行交易的网络支付模式。 在第三方支付模式，买方选购商品后，使用第三方平台提供的账户进行货款支付(支付给第三方)，并由第三方通知卖家货款到账、要求发货；买方收到货物，检验货物，并且进行确认后，再通知第三方付款；第三方再将款项转至卖家账户。 2017年1月13日下午，中国人民银行发布了一项支付领域的新规定《中国人民银行办公厅关于实施支付机构客户备付金集中存管有关事项的通知》，明确了第三方支付机构在交易过程中，产生的客户备付金，今后将统一交存至指定账户，由央行监管，支付机构不得挪用、占用客户备付金。 可以看到，第三方支付具有显著的特点： 第 一，第三方支付平台提供一系列的应用接口程序，将多种银行卡支付方式整合到一个界面上，负责交易结算中与银行的对接，使网上购物更加快捷、便利。消费者和商家不需要在不同的银行开设不同的账户，可以帮助消费者降低网上购物的成本，帮助商家降低运营成本；同时，还可以帮助银行节省网关开发费用，并为银行带来一定的潜在利润。 第 二，较之、等支付协议，利用第三方支付平台进行支付操作更加简单而易于接受。是应用比较广泛的安全协议，在中只需要验证商家的身份。协议是发展的基于信用卡支付系统的比较成熟的技术。但在中，各方的身份都需要通过CA进行认证，程序复杂，手续繁多，速度慢且实现成本高。有了第三方支付平台，商家和客户之间的交涉由第三方来完成，使网上交易变得更加简单。 第 三，第三方支付平台本身依附于大型的门户网站，且以与其合作的银行的信用作为信用依托，因此第三方支付平台能够较好地突破网上交易中的信用问题，有利于推动电子商务的快速发展。 在通过第三方平台的交易中，买方选购商品后，使用第三方平台提供的账户进行货款支付，由对方通知卖家货款到达、进行发货；买方检验物品后，就可以通知付款给卖家。第三方支付平台的出现，从理论上讲，彻底杜绝了电子交易中的欺诈行为，这也是由它的以下特点决定的。