二手房房屋逾期未交付我该如何处理

[律师回复] 你好，具体是什么情况，如果有逾期情况可以按照合同约定，向开发商主张违约金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 逾期未交付房屋卖房人双倍返还定金是什么意思 其实也就是多给了一倍而已，另一份就是退还给购房人的。 双倍返还定金的法律依据： (一)依照担保法第89条之规定，定金的法律效力表现在两方面： 1、债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。此乃为主合同得以履行情况下所表现的效力。 2、在发生违约的情况下，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。此乃主合同不能履行情况下的定金罚则。 在司法实践中，支付定金的一方虽以货款、预付款、保证金、留置金、担保金、押金、订金等名义支付，但支付的数额、时间与定金合同约定的权利和义务一致的，不影响定金合同的效力。 (二)我国新合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 一般认为，该条采用了无过错原则，当事人不履行合同义务或者履行不符合约定就应当承担违约责任，除法定免责的以外。因此，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，就可适用定金罚则。但由于第三人的原因造成合同不能履行的，是否适用定金罚则，存在着分歧。有人认为，因第三人的原因导致合同不能履行的不适用定金罚则。我们认为，因第三人的原因导致合同不能履行的，违约方仍应承担定金责任。 (三)根据我国新合同法第116条之规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。 人们对该条的解释亦不尽相同，有人认为，本条的规定，违约金和定金不能同时适用，即一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者定金条款，不能既请求支付违约金又请求执行定金罚则。亦有人认为，违约金和定金能否并罚，取决于定金的种类和性质，也取决于违约金的性质和完全赔偿原则，并认为违约定金与违约金不能并罚，而证约定金、成约定金、解约定金和违约金可以并罚。我们认为，由于我国尚未从立法上或司法解释上对定金性质作出明确规定，而实务中和学理上一般认为属违约定金，因此，同意前一种观点，严格按合同法第116条之规定要么选择违约金条款，要么选择定金条款，在法律、司法解释尚未明确规定前，两者不得并用。由于担保法对定金的数额已作了限制性的规定，因此，一方当事人不履行合同给对方当事人造成的损失较大，超过定金罚则的数额时，超出的部分还可以要求违约方赔偿经济损失，即请求赔偿金。所以说，定金与赔偿金可以并用。在审判实践中，也不少遇到借款合同约定有定金担保条款的问题，我们认为，该约定于法无据，即在借款合同中不适用定金担保，其约定定金担保条款无效。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以，可以要求开发商承担赔偿责任。赔偿额的计算，按照条款的规定，合同有约定的，按约定；合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

[律师回复] 如房屋逾期交付，违约金可以按照合同的约定进行主张，具体要以合同约定为准。

[律师回复] 这个情况是在二手房买卖中经常遇到的，卖方无力还清贷款。操作方法有三： 1、找第三方担保公司代替卖方还清，卖方支付担保公司垫资费; 2、卖方自行找亲戚朋友借钱还清; 3、卖方与买方签定买卖合同，买方支付卖方首付款，卖方用买方的首付款还清。 一般的二手房买卖流程： 第1步：买卖前的产权审核 担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字; 其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。 风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。 第2步：交定金与签合同 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。