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杜强吉律师
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最新修订 | 2024-10-21
在涉及到房产销售及购买行为的合作协议订立过程中，对于违约金的规定并没有明确规定的法律依据作为参考，基本上是由参与其中的各方进行协商后加以确定的。- 免责声明
- 以下内容由律图网结合政策法规、互联网相关知识与律师输出信息后梳理整合生成，文字可能源于人工智能模型，不代表平台的观点和立场，请酌情参考。
根据常规的经验来看，确实需要认真对此方面有所关注的问题包括以下几个方面：首先，我们要看到的就是这项协议的总价值或者称为合同标的额究竟应该定在什么水平？其次，我们还需要对预期因为违约所能带来的经济损失有一个比较好的预测和估算。
再次，我们也不能忽视了协议的执行难度以及可能出现的各种不可控的变数。
最后，交易过程中的习惯也是值得考虑在内的因素之一。
如果经过协商，所达成的关于违约金的约定不如实际损失高出很多，那么当事人就可以向法院或者相关的仲裁部门提出要求，要求扩大违约金的金额。
同样地，如果当初拟定的违约金超过预计的损失太多，当事人也有权向法院或仲裁机构申请适当降低违约金的数额。
在实践操作中，违约金的比例往往会在整个合同价款的百分之五到二十之间浮动，但是，最终的金额还必须视实际情况进行综合地考量。
因此，我在此强烈建议大家在签订正式的合同时，务必根据各自的实际情况来选择合适的违约金比例，从而确保自己能够得到公平公正的对待。
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合同约定优先原则：如果合同中对违约金的数额、计算方法以及赔偿顺序等有明确约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定，法院一般会按照合同约定来确定违约金赔偿。例如在建设工程合同中，双方约定了因工程面积误差导致的违约金计算方式，以及在出现违约时先赔偿工资损失、再赔偿材料费损失等具体顺序，法院通常会尊重当事人的约定。
以实际损失为基础：根据《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。比如在房屋买卖合同中，如果卖方违约逾期交房，买方的实际损失可能包括因无法按时入住而产生的租房费用等，法院会以这些实际损失为基础来确定违约金赔偿数额。
公平和诚信原则：法院在判定违约金赔偿时，会综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。如在一个装修合同中，装修公司未按约定使用材料，但业主也有部分款项未按时支付，法院会综合双方的过错程度来确定违约金的承担比例。
违约金调整规则：根据《民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。比如双方约定的违约金为合同金额的 50%，但实际损失仅为合同金额的 10%，违约方可以请求法院适当减少违约金。
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