期房抵押应注意什么问题

[律师回复] 对于期房可以进行抵押,抵押有哪些注意问题吗这个问题，解答如下, 1、抵押人是期房的预购人； 2、须签订有效的商品房预售合同； 3、期房抵押必须办理抵押登记。 《担保法》第三十四条规定，下列财产可以抵押： (一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物； (二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； (三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； (四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； (五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； (六)依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

[律师回复] 1、注意抵押财产的合法性 抵押财产应当可以进入民事流转程序而又不违反法律禁止性规定，抵押物合法性应从以下方面进行考察，如抵押物是否为法律禁止流通物，是否为根本不能变现的物品，抵押人是否拥有抵押物的所有权。同时应对担保人的身份进行考察，防止担保人不符合法律规定，致使担保合同无效。 2、注意抵押财产的真实性 抵押财产应是法律上没有缺陷，真正为抵押人所控制及占有的财产。抵押财产没有其它法律负担，在此之前没有设置过抵押，抵押的价值没有超过抵押财产自身的价值，抵押财产没有设置多重抵押。 3、考虑抵押财产的变现能力 对抵押财产要充分考虑其变现的能力，即使真实合法的财产其变现能力也会因各种原因降低，从而使债权人的利益受到损失。另外应充分考虑到抵押财产不能变现的可能性，以免出现债权人无力接受该项财产又无法变现的情况。另外对一些价值虽然很高，但专业性很强的设备等财产应特别注意，由於专业性很强这类财产一般很难进行变现，一般不要接受这样的抵押。 4、对保证人资格进行考察 采用保证形式进行担保的情况，对保证人的资信能力及信誉必须进行认真的考察，同时必须注意担保人是否为法律限制进行担保的主体，以免出现因担保主体不符合法律规定而使担保无效的情况。 5、办好法律规定的手续 应当与担保人订立担保合同，合同必须是书面形式。按法律规定应办理抵押登记的，按规定到不同的登记部门去办理抵押登记手续，抵押合同自登记之日起生效。 6、其他预防手段 在合同签订前，应当运用合法的调查手段通过不同渠道来核实担保财产的真实性、合法性。抵押权人应当要求所接受抵押财产凭证应一律为原件。对数额较大的不动产要求抵押人提供有关机构所作的资产评估报告。

[律师回复] 1、抵押人是期房的预购人。 期房抵押中，抵押人只能是预购人，不能是预售房屋的开发商。在实际生活中，由于房地产开发所需资金巨大，开发商为获得开发资金将其所得的土地使用权连同在建工程作为标的抵押给银行向银行贷款，必须明确该法律行为是“在建工程抵押”，也就是在房屋尚未出售的情况下所设定的抵押，而不是期房的抵押，对已经预售的商品房，开发商不能再设定抵押。 2、须签订有效的商品房预售合同。 由于期房抵押合同是对主合同起担保作用的从合同，因而其必须以主合同的有效为前提，这个主合同即是商品房预售合同。商品房预售合同的有效须包括：一方面预购人与预售人签订了期房合同，并按合同约定支付了一定比例的购房款;另一方面开发商的预售行为必须是符合法律规定的。 3、期房抵押必须办理抵押登记。 期房抵押属于房地产抵押范畴。根据我国房地产管理法和担保法的有关规定，房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 1、房地产抵押是什么 答：债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为，房地产按揭就属于房地产抵押的一种形式。 2、申请抵押登记应提交哪些文件 答：应提供《房地产抵押登记申请书》房地产权利证书身份证明主合同和抵押合同。此外，非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件。 3、如何进行房地产抵押登记 答：提交相关资料，申请抵押登记相关人员审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，如果符合规定则予受理，给该申请编号并给回执登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录收取相关费用，将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人按规定建立土地和房地产登记的档案。 4、什么情况下不能办理房地产抵押登记 答：权属来源的性质是限制抵押，而又未取得市局同意的共有房地产，未经其他共有人书面同意的房屋权属有争议的法律、法规或市政府规定禁止抵押的等。 5、同一抵押物设立若干抵押权时，如何办理登记 答：以同一房地产设定若干抵押权时，抵押人在设定抵押权前，须将设定抵押权状况告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。 6、已抵押的房地产可以转让吗 答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况。 7、以房地产抵押向银行贷款，一定要办理登记吗 答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力，所以一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 1、房地产抵押是什么 答：债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为，房地产按揭就属于房地产抵押的一种形式。 2、申请抵押登记应提交哪些文件 答：应提供《房地产抵押登记申请书》房地产权利证书身份证明主合同和抵押合同。此外，非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件。 3、如何进行房地产抵押登记 答：提交相关资料，申请抵押登记相关人员审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，如果符合规定则予受理，给该申请编号并给回执登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录收取相关费用，将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人按规定建立土地和房地产登记的档案。 4、什么情况下不能办理房地产抵押登记 答：权属来源的性质是限制抵押，而又未取得市局同意的共有房地产，未经其他共有人书面同意的房屋权属有争议的法律、法规或市政府规定禁止抵押的等。 5、同一抵押物设立若干抵押权时，如何办理登记 答：以同一房地产设定若干抵押权时，抵押人在设定抵押权前，须将设定抵押权状况告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。 6、已抵押的房地产可以转让吗 答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况。 7、以房地产抵押向银行贷款，一定要办理登记吗 答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力，所以一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。