城镇居民宅基地买卖

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村房屋都是在宅基地上建造的，而宅基地是农村集体所有，但宅基地上的房屋是死亡者的遗产，作为城镇居民的子女是可以继承的，而宅基地是不可以继承的。如果城镇居民愿意出卖继承的房屋，可以卖给本集体组织内的成员，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。 1、根据《办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 2、根据《土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外，转让农村房屋和宅基地使用权的的，应当认定无效。 3、《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。

[律师回复] 城市居民不能购买农村宅基地房屋，这是由我国现行法律规定决定的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[〔１９９９〕３９号，1999年5月6日实施]第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”另外，最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（2008年12月3日，法发[2008]36号）指出，依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效。《办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[〔１９９９〕３９号]第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年12月24日《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，“加强土地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，城市居民在农村购买房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千万不要购买，以免承担房屋买卖合同无效的法律后果。　　不过，截至目前，就此问题最高人民主要存在以下两种观点：　　观点 一：《最高人民专家法官阐释民商裁决疑难问题》（续），吴庆宝主编，人民出版2008年版第10页　　不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是，经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签订买卖合同的，只要实际居住占有、付清价款的，应当认定为合同有效。但未经集体组织同意，至产生纠纷时并未办理实际交接的，其效力另当别论。不过从长远眼光看问题，如果购买农村土地使用权，购买农民居住用房，有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的，人民应当认定合同有效，并加以支持。　　观点 二：《最高人民司法观点集成》，刘德权主编，人民出版2009年版第556页　　北京市第二中级在处理备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定买卖合同无效。采纳了理论界的意见。　　大连市中级人民，《大连晚报》2009年9月15日B2版《城里人当年买农村房该返还吗》采纳了最高院的观点一。该院认为，涉案房屋买卖合同时间是2002年，契约签订当时只有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条有关规定，而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定，而对城镇居民可否购买农村住房则未涉及。即是说，协议签订时，国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定，双方当事人买卖房屋的行为并不违法。虽然办公厅于2007年下发《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中有城镇居民不得到农村购买宅基地的规定，但该通知非家家颁布的法律或行政法规，且下发时间在涉案协议签订5年以后，故协议签订时并不违法。此外需要注意的是，协议签订当时，涉案土地性质为集体所有，时至今日，该土地已经被国家征用，由此，涉案协议的签订触犯国家有关农村宅基地政策的事实已经不存在，原告王某是为了获取因动迁可获得的利益而否认协议的合法性和有效性，此举有违诚实信用原则，故不能予以支持。

[律师回复] 您好，关于农村宅基地能转让给城镇户口的居民吗这个问题，我的解答如下, 现在农村宅基地使用权一般不能转让给城镇户口居民的。 参考如下《山东农村宅基地管理办法》第二十四条 因买卖、继承、赠与房屋而发生宅基地使用权转移的，买房户、继承人、被赠与人符合本办法第十二条规定的条件之一的，可依法办理宅基地用地手续，不符合条件的，应按本办法第十八、十九条的有关规定处理。 第十二条 符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地： （一）农村村民因结婚等原因（包括男到女家落户），原有宅基地不能解决住房确需分户的； （二）实施村镇规划或旧村镇改造，需要调整搬迁的； （三）因国家、集体建设项目占用原宅基地需要搬迁的； （四）离退休的国家工作人员、职工、军人、归侨、港澳台同胞等，经区（县）级以上人民政府批准回原籍落户定居，农村确无住房的； （五）市级以上人民政府规定的其他条件。 第十八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，由村集体依法收回宅基地使用权： （一）一户超过一处以上的宅基地； （二）经批准新划宅基地后原有的宅基地； （三）户口已迁出本村且已不居住的宅基地； （四）集体供养的五保户腾出的宅基地； （五）其他应当收回的情形。 第十九条 应收回的宅基地有地面附着物的，村集体应当给予适当补偿。对拒不交回的，经区人民政府批准，实行有偿使用制度，有偿使用费标准为每平方米每年15元，但是，影响村庄规划实施的，地上建筑物和其他附着物应当依法拆除，腾出宅基地。 由于历史或规划原因超过法定宅基地面积标准的旧宅基地及占用的村内空闲地暂不能收回的，也可实行宅田挂钩的办法扣减相应的承包田。

[律师回复] 不是夫妻共同财产。 宅基地属于农民集体所有，是村集体依法无偿划拨给农民建房的，农民只有使用权，没有所有权。 宅基地不是夫妻在婚姻关系存续期间所得的私有财产，因而不能作为夫妻共同财产。 《土地管理法》 第八条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。 《婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： (一)工资、奖金； (二)生产、经营的收益； (三)知识产权的收益； (四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； (五)其他应当归共同所有的财产。

[律师回复] 《土地管理法》明确规定：农村宅基地的所有权属于村集体，农民享有的是宅基地的使用权。非农村集体成员对于宅基地的使用权不能继承。但是，建造在宅基地上的房屋是可以继承的，不过不能翻盖重建，等到房屋自然消亡，村集体将收回宅基地。 也就是说，已经是城市户，是不能继承其父母的宅基地的，但是却可以继承宅基地上的房子，直到房子自然消亡。如果面临拆迁，吴先生是非农户口，其父母留下的房产，是可以和村集体成员一同获得补偿款的。农村宅基地房屋拆迁补偿中，分为两部分：一部分是对地上建筑物的补偿，地上建筑物属于产权人所有，作为父母的遗产，无论户口是否在内，子女都有权依法继承。另一部分是对宅基地土地使用权的补偿，土地使用权不属于遗产部分，不能继承，由户口在内的原权利人享有。