房屋拆迁出让土地如何补偿

[律师回复] 要根据房屋的结构以及装修程度而定因素，由评估机构按照当地就近最新的市场价来评估确定补偿金

[律师回复] 解答如下, 　　周先生：我所住的院落只有三个单元四十来户人，最近隔壁医院想将这两幢楼买下来。由于是房改房(100%个人产权，土地使用证也办好了)，原来的厂子为此成立了一个拆迁领导小组，而本院落的人一个也没在里面，小组的领导说由于是原来厂子的土地，现在相当于要转为商业用地，需要交土地出让金，意思是要从拆迁费里扣下来。请问是否合理有无法律依据　　律师解答：不少以前的集资建房确实存在土地使用权非市场化的问题，这是时代的产物。房改房情况较复杂，如果房改以后有100%产权和土地使用权证，那说明该房屋本质上已经是商业化过了的房屋，房改过程中应该已经缴纳过一部分性质为土地使用权的款项，否则应无法办理完整房屋所有权证和土地使用权证。如果房改之后，并没有实现产权的市场化，那么不排除可能要从补偿款中扣除一部分属于应由国家收取的土地出让金，如果已经办理了土地使用权证，再次扣除属于土地出让金的补偿款是否合法只能结合具体案件才能作出判断。

[律师回复] 一、房改房土地出让金是怎么核算的? 　　因为许多市民在买房时并不知道要补缴这笔出让金，等两边讲好价格去效劳办手续时才知道要补上，许多买房者都觉得自个的房子买亏了，致使一部分人在转让办证时中止了买卖。 　　对于已购公有住宅上市出售需依照有关核算公式来补缴土地出让金，其中，应补缴的土地出让金标定地价(元平方米)×交纳比例(≥40)×上市房子分摊土地面积(平方米)×年期批改系数。 　　 1、标定地价：即专门评价组织评价。上市房子尚未断定分摊面积的，则可用：总用地面积÷总建筑面积×每户建筑面积得到分摊面积 　　 2、基准地价：据介绍，基准地价是指政府托付评价的，地价被政府所认可的特定条件下某一用途类型、某一区域的土地使用权平均价格。 　　居住用地基准地价按不一样的规范分为五级，其中一级为304元平方米，二级为243元平方米，到五级依次为192元平方米、145元平方米、110元平方米。 　　所谓标定地价，算起来也是有章可循的：标定地价基准地价(元平方米)×区位批改系数×容积率批改系数。 　　 3、区位批改系数由各地依据房子所在位置、交通便捷程度、基本生活设备和公共服务设备情况、环境质量等因从来批改，变动范围一般以基准地价为基数，上下浮动20，即基准地价的80120。而我市的一般多层，容积率都符合要求，在核算标定地价，基本上没有思考容积率批改系数。

[律师回复] 我为您分析集体土地上的房屋拆迁与国有土地房屋拆迁有什么区别 两类房屋拆迁补偿计算公式不一样。 国有土地房屋拆迁补偿款计算公式：合法房屋建筑面积×房地产市场评估单价（区位综合平均价格＋房屋重置价格）。 农村集体所有土地房屋拆迁补偿款计算公式：合法宅基地面积×区位价格 ＋ 合法房屋建筑面积×房屋重置价格。 国有土地上房屋拆迁房地产市场评估单价，由有资格的估价机构按照房地产市场价格评估产生。 农村集体所有土地上土地的区位价格是由政府规定，今年6月1日，武汉市物价局、武汉市国土资源管理局出台了《关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准的通知》，按照武汉市城市总体规划确定的环路将宅基地分三类，其中二环以内区域为一类区，宅基地区位补偿价格为2280元/平方米；二环至三环（中环）区域为二类区，宅基地区位补偿标准为1920元/平方米；三环以外为三类区域，宅基地区位补偿标准为1500元/平方米。 例：同样为2层楼200平方米的房屋，占地面积100平方米，设定房屋重置价格相同，为500元/平方米。 国有土地房屋市场评估区位价格按照1500元/平方米计算，其补偿金额为200平方米×（1500元+500元）/平方米=40万元； 农村集体土地房屋区位价格按最高2280元/平方米计算，其补偿金额为100平方米土地×2280元/平方米+200平方米×500元（重置价）/平方米=32.8万元。

[律师回复] 对于集体土地房屋拆迁程序这个问题，解答如下, 集体土地房屋拆迁流程 1.经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的区、县人民政府组织实施。 2.区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。 3.征地补偿、安置方案的公告。 基本工作流程 1.征地补偿、安置方案的公告：征用农民集体所有土地的，征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。 2.征地补偿、安置方案公告的实施：有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。 3.征地补偿、安置方案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。 4.征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。 5.征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、安置方案报人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。 6.征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。人民政府国土房管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。 申报文件 1.征地补偿、安置方案; 2.征地补偿、安置方案的公告。 补偿安置的实施 基本工作流程 1.征地补偿、安置方案确定后，用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征地补偿、安置协议。 2.区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。 3.办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径，实施征地补偿、安置工作。 申报文件 1.征地补偿、安置协议; 2.征地补偿、安置方案。