房屋租赁备案管理制度

房屋租赁管理的内容： (1)房屋租赁关系的确定。房屋租赁契约是正式建立租赁关系的凭证。承租公有房屋时，先由承租人向房屋分配部门提出申请，经分配部门同意批准，发给住房证。然后双方共同清点房屋的装修设备和其他定着物、附着物，填写“装修设备保管单”，签订房屋租赁合同，租赁关系即成立。承租私有房屋时，通常由承租人向出租人提出订约建议，即要约，出租人接受建议并表示完全接受，即成诺。经过要约和成诺，双方当事人达成一致，即可签订租赁契约，并报当地房管机关备案后，租赁关系即告成立。 (2)租赁契约的变更。公有房屋租赁合同订立后，可能因某些情况的出现加以变更，可以是合同主体的变更，或合同标的物的变更，也可以是两者同时变更。如承租人之间的房屋交换，承租人由于工作调动、人口增减、婚姻家庭关系变化等原因，都可能引起租赁关系的变更。这类公有房屋租赁合同变更，经双方达成一致意见后，应及时会同出租人。《城市私有房屋管理条例》规定：“承租人(房屋管理单位)修订原有租约。私有房屋租赁合同的变更，经双方当事人协商一致后，报房屋所在地房管机关备案即可。需要与第三者互换住房时，应当事先征得出租人同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新承担人与出租人应当另行签订租赁合同”。 (3)租赁契约的终止。 按照《城市私有房屋管理条例》及有关规定，凡有下列情况之一的，出租人可以提出终止租赁合同。 ①承租人擅自将房屋转租、转让或转借的。 ②承租人积欠租金累计已达6个月的。 ③承租人故意损害承租的房屋，或将承租的房屋长期空闲6个月以上不用的。 ④承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。 ⑤房屋所有人(出租人)确需自用房屋的。 ⑥出租的房屋属于危房，影响居住安全，或因国家建设需要必须拆除的。 ⑦租期届满的。对于公有房屋，虽无租期限制而终止租赁契约，但发生上述情况时，房管部门可以提出终止合同。 《商品房屋租赁管理办法》第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容： (一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所; (二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况; (三)租金和押金数额、支付方式; (四)租赁用途和房屋使用要求; (五)房屋和室内设施的安全性能; (六)租赁期限; (七)房屋维修责任; (八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳; (九)争议解决办法和违约责任; (十)其他约定。