房屋质量问题

[律师回复] 一、如何认定房屋质量问题应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。 二、房屋质量问题可否拒收房屋房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这里的所谓主体结构质量不合格包括情况：房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

[律师回复] 建设部负责全国建设工程质量投诉管理工作。国务院各有关主管部门的工程质量投诉受理工作，由各部门根据具体情况指定专门机构负责。省、自治区、直辖市建设行政主管部门指定专门机构，负责受理工程质量的投诉。投诉可以釆取信函、电话、来访的方式，投诉处理机构对于投诉的信函要做好登记;对以电话、来访等形式的投诉，承办人员在接待时，要认真听取陈述意见，做好详细记录并进行登记。工程质量投诉受理机构在受理工程质量投诉信函、电话、来访时，应认真了解和听取陈述意见，详细记录以下与投诉工程相关的内容： 1、工程基本情况(包括工程地点、层数、工程性质、结构类型、面积、开竣丁日期等); 2、工程参建各方名称; 3、工程存在的主要问题; 4、需要掌握的其他情况。

[律师回复] 建设部负责全国建设工程质量投诉管理工作。国务院各有关主管部门的工程质量投诉受理工作，由各部门根据具体情况指定专门机构负责。省、自治区、直辖市建设行政主管部门指定专门机构，负责受理工程质量的投诉。投诉可以釆取信函、电话、来访的方式，投诉处理机构对于投诉的信函要做好登记;对以电话、来访等形式的投诉，承办人员在接待时，要认真听取陈述意见，做好详细记录并进行登记。工程质量投诉受理机构在受理工程质量投诉信函、电话、来访时，应认真了解和听取陈述意见，详细记录以下与投诉工程相关的内容： 1、工程基本情况(包括工程地点、层数、工程性质、结构类型、面积、开竣丁日期等); 2、工程参建各方名称; 3、工程存在的主要问题; 4、需要掌握的其他情况。

[律师回复] 建设部负责全国建设工程质量投诉管理工作。国务院各有关主管部门的工程质量投诉受理工作，由各部门根据具体情况指定专门机构负责。省、自治区、直辖市建设行政主管部门指定专门机构，负责受理工程质量的投诉。投诉可以釆取信函、电话、来访的方式，投诉处理机构对于投诉的信函要做好登记;对以电话、来访等形式的投诉，承办人员在接待时，要认真听取陈述意见，做好详细记录并进行登记。工程质量投诉受理机构在受理工程质量投诉信函、电话、来访时，应认真了解和听取陈述意见，详细记录以下与投诉工程相关的内容： 1、工程基本情况(包括工程地点、层数、工程性质、结构类型、面积、开竣丁日期等); 2、工程参建各方名称; 3、工程存在的主要问题; 4、需要掌握的其他情况。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋质量官司怎么打 买受人因房屋质量问题影响买受人正常居住使用，买受人要求解除合同，提出退房请求。对于这样的纠纷， 首先要看是不是房屋有质量问题，这是前提，如果没有质量问题，则买受人的请求不能得到的支持。 其次，要看房屋质量问题影响买受人正常居住使用的程度，是否到了“不能实现合同目的”的严重程度，即是否构成根本违约。如果构成根本违约，则买受人要求解除合同的请求应予支持。相反，如果构不成根本违约，仅仅是一般的质量问题，只是一般违约，还没有到“严重影响正常居住使用”的程度，则买受人要求退房的请求不会予以支持。 如购买一套全装修商品房，购房合同约定：房产商交付房屋时为验收合格房屋，如主体结构不符合约定标准，购房人有权单方面解除合同;房屋的装修、设备标准达不到合同附件约定的标准，购房人有权要求房产商按实际装修、设备与约定装修、设备标准给予补偿。如果仅因房屋地板不符合合同约定，要求退房，不会支持你的诉讼请求。如果你仅以地板质量，具有地板确有质量问题的证据，如提供有资质监督检验机构出据的《检验报告》，要求开发商赔偿，胜诉的可能性很大。 对于房屋质量问题，如发生裂缝、渗漏、墙皮脱落、门窗变形密闭性差等，如何解决房屋的修复问题?对于因房屋质量问题不是严重影响买受人正常使用的，买受人要求退房，不会支持该请求，但是可以请求出卖人承担修复的义务和责任。在保修期内的，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失，由出卖人承担。超过保修期的，出卖人没有修复的义务。 相关法律法规： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》 第十二条：因房屋主体结构不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条：因房屋的质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。