买商品房签订合同注意事项

(一)违约金的约定

相对来讲，购房者违约的情形和可能性比较小，基本就是拖延房款而已，但开发商违约的情况却各式各样，从延期交房到质量问题、设计变更到办证遇阻等等，违约的可能性也相对较大。约定违约金时，需要注意：

1、在合同里应当约定较高的违约金，在形式上对等的前提下实质上对购房者是有利的。除非购房者对自己的付款预期实在没有把握。可以将延期付款和延期交房的违约金约定为房价款的万分之五以上(一般开发商会约定为万分之三);

2、解除合同返还房款时将同时返还的同期银行存款利息改为银行贷款利息，存款和贷款利息的差别非常大;

3、在履约延迟的情况下，务必按日累积计算违约金而不是约定一次性定额违约金，要给开发商持续增加的压力才对;

4、在可能的情况下，将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任，比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等，分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法。

如果只是约定“一方违约的，应当向对方承担损失赔偿责任”，这样的条款有等于无，违约时赔偿是法律规定的，无须再约定。应当约定没有损失时如何承担责任及有损失但很难计算时如何承担责任，才能使违约条款能落到实处。

(二)陈述性条款的约定

示范文本有很多陈述性条款，如预售许可证号、产权证号、土地使用权出让合同编号、规划用途、房屋套内使用面积等等，这些条款在开发商提供的示范合同中经常已被划掉。但这个并不是无关紧要的细节，开发商的责任有些就隐含在这些陈述性条款中。比如套内使用面积，最好写入合同。

买房时必须争取把签合同真正想要的东西写在合同上。否则我们不知道建筑面积里属于我们的到底是多少。也便于在开发商设计变更或施工原因造成套内面积缩水而总面积不变时追究其违约责任。

其他陈述性条款也是一样，陈述本身即包含了保证陈述内容真实的承诺，是对开发商诚信履约的督促和规制。便于在开发商提供虚假信息时认定合同无效和追究其违约责任。

(三) 广告内容写入补充条款

如果你决定购买一坐房产是因为广告或楼书中的绿地、水景、会所或即将实施的市政规划的话，最好将广告内容写入补充条款，使其真正成为开发商应当承担责任的承诺。并约定如果届时不能实现，可以解除合同，并要求开发商承担怎样的违约责任。

如果开发商不肯写只是因为行情火暴根本懒得敷衍，可以约定“开发商提供的楼书、广告资料视为本合同附件，如有变更将承担违约责任”，在什么情形下承担什么样的违约责任最好明确，比如水景变成了车棚，违约金如何计算。

(四)贷款不成的约定

如果购房合同签定后，因资信记录等原因银行不予放贷，则购房者的履约能力就可能会出现问题，如果不在合同中事先妥善约定，就要承担不能按约付款的违约责任。因此应当争取约定，自双方签订房屋买卖合同之日起，购房者应向相应贷款银行的指定机构提交申请贷款所需的全部文件资料和费用，否则，应承担逾期付款的违约责任。如果因贷款银行改变贷款条件等原因而致使购房者无法成功申请银行贷款的，买卖双方均可解除本合同。