签订农村土地转包协议的注意事项

根据我国土地管理法的规定，土地所有权分为国家所有和农民集体所有，其中农民集体所有的土地，依其使用权的不同，又可以分为承包经营用地、集体建设用地和宅基地三种形式。土地流转是指土地产权在不同经济实体之间的流动和转让，即土地所有权或土地使用权在不同经济实体之间的流动和转让。[1]土地流转包括两个方面，一是农村土地通过政府征收由农民集体所有转变为国有，即土地资源由农村单向流动到城市；二是土地在一级、二级市场上使用权的流转。城市化的发展，带动了农村农民集体土地的流转，从而产生了一系列的法律纠纷。农民集体建设用地流转纠纷 　　农村建设用地流转纠纷较为突出的案件为所有人与实际使用人产生错位。例如，一些农村集体经济组织擅自将村集体公共事业用地或公共设施用地有偿转让给他人作建设厂房使用，并与他人签订土地使用补偿协议。后该集体组织成员得知，要求确认转让协议无效。 　　那么这类转让协议是否有效呢？从主体上来说，根据《民法通则》和《物权法》的相关规定农村建设用地所有权为集体组织，但实际使用人为集体经济组织。因此集体经济组织在土地流转时应征得集体组织的同意，才能与他人签订土地流转合同并交付他人使用。故集体经济组织是没有直接处分的权利的。集体经济组织为无权处分人，那么该协议还有效吗？根据《土地管理法》第43条的规定企业、其他经济组织或个人进行建设需要用集体建设用地的，必须经过国家征收这一法定程序，集体经济组织内成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或住房，但不得出让、转让或出租。所以其他企业、个人与农村农民直接进行集体建设用地交易的，其行为是违反法律强制性规定的。[2]故该转让协议应当确定为无效。 我国现行法律法规明确规定，土地承包经营权流转不得改变土地的用途。但是我们还是可以看到许多土地改变其用途的现象。例如在利益的驱动下，发包人往往默许承包方改变土地用途的行为，将农民的农田用来作为鱼塘、果园、林园或养殖基地；或者某些承包人勾结村干部假借流转之名变相将土地用于非农建设，把农用地变为建设用地用来修水泥路、建设商品房，致使农民丧失土地承包权。这些都是土地承包经营权流转的不正常现象。以上就是农村土地转包纠纷的类型，希望对您有帮助！