商铺拆迁转让合同纠纷

商铺的转让合同，常见的事项除了主体之外，主要是：承租的地点、面积、租金、租金递增的比例及时间点、租赁保证金或者履约保证金、违约金、合同解除权、违约责任、纠纷处理途径、拆迁赔偿问题等。

由于事项较多，仅针对其中上述部分事项进行分析。首先，关于承租的地点，该事项的约定，一方面涉及约定法院管辖时的选择问题，另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店面时，相对应的违约条款设计问题。其次，关于租金递增以及时间点的问题，这里需要关注的是递增的基数，是以月租金还是季度租金还是年度租金为计算基础。而递增比例及时间点，明确约定好则承租人可以预估租赁合同履行的成本及收益问题，从而对于承租的投资是否可行作出预估。第三，关于租赁保证金或者履约保证金，一般是确保承租人依约履行合同的保证金，针对的是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理规定等，该点要详列部分情况下做好兜底条款的设计。关于纠纷处理机制，则参阅本人另一篇文章《租赁合同诉讼关系的约定—法律救济与诉讼成本的纠结》，在此不阐述。第四，关于拆迁赔偿问题，为何需要提及该问题，理由是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋的征收及补偿仅针对房屋的所有权人，也就是说，一旦承租的店面发生征收，则国家是不对承租人进行补偿的，该问题将由房屋的所有权人与承租人自行处理，当然，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，其中对房屋所有权人的征收补偿就包括“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”因此，承租人必须与出租人对可能发生的征收补偿时如何处理双方的关系作出约定，因为一旦发生征收事件，则租赁合同无法继续履行，承租人最好选择出租人价值补偿，补偿的范围包括预期经营利益的损失、装修折旧损失、搬迁费用等，同时需要将前述范围具体化、数值化便于后期操作。如果没有约定较为详细及可操作性，则承租人只能依据实际损失进行索赔，而实际损失的举证证明将比较难，发生诉讼时将会增加自己的举证成本。此外，需要提及的就是在合同条款中约定好，租赁合同期满后续约的问题、添附物处理的问题等。