商品房买卖合同预售与现售

(1)、商品房预售合同签订时，承购人只获得商品房的期待权。

(2)、商品房预售具有较强的国家干预性。为了保护预购人的权益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制，并实行预售许可制度。商品房的预售必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定，否则不能预售商品房。

(3)、商品房预售合同的承购人要承担一定的风险。在预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而承购人也就无法实际获得商品房的所有权。这对于预购人而言，就意味着要承担一定的风险。

(4)、商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。依据中国《城市房地产管理法》第44条第2款之规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同签订以后，由于预购人仅仅为债权人而未取得商品房所有权，因而，赋予经过登记的预售合同对抗其他未经登记的预售合同效力，以保护经过登记的预售合同之预购人的合法利益。

不管是商品房的预售还是现售，其实都是要求先满足了规定的条件，那么之后才具有销售的资格。从这点上来看，其实也是为了更好的保护广大购房者的合法权益。尤其是在商品房预售的时候，需要1-2年之后购房者才能实际交付商品房，如果不对开发商有严格的条件限制，很有可能出现卷钱跑路的情况，严重损害购房者的合法利益。