商铺返租是集资还是诈骗

[律师回复] 是否属于非法集资，应当结合法律法规的规定来具体分析。如符合以下条件的，则应当定性为非法集资。 根据《关于进一步打击非法集资等活动的通知》（银发[1999]289号）的相关规定，“非法集资”归纳起来主要有以下几种： (1)通过发行有价证券、会员卡或债务凭证等形式吸收资金。 比较常见的是：以发行或变相发行股票、债券、彩票、投资基金等权利凭证或者以期货交易、典当为名进行非法集资。通过认领股份、入股分红、委托投资、委托理财进行非法集资。通过会员卡、会员证、席位证、优惠卡、消费卡等方式进行非法集资。 (2)对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。 最新的变化是：通过出售其份额并承诺售后返租、售后回购、定期返利等方式进行非法集资。 (3)利用民间会社形式进行非法集资。 最近的变化： 利用地下钱庄进行集资活动。 (4)以签订商品经销等经济合同的形式进行非法集资。 常见的是：以商品销售与返租、回购与转让、发展会员、商家加盟与“快速积分法”等方式进行非法集资。 (5)以发行或变相发行彩票的形式集资； (6)利用传销或秘密串联的形式非法集资； (7)利用果园或庄园开发的形式进行非法集资。 例如，借种植、养殖、项目开发、庄园开发、生态环保投资等名义非法集资。 （8）利用现代电子网络技术构造的“虚拟”产品，如“电子商铺”、“电子百货”投资委托经营、到期回购等方式进行非法集资。 （9）利用互联网设立投资基金的形式进行非法集资； （10）利用“电子黄金投资”形式进行非法集资。

[律师回复] “售后返租”存在较大风险，在于一旦这个商业项目不成功，这片商铺就会成为商业圈子里所说的“死盘”，那么什么是售后返租？售后返租是非法集资吗？ 什么是售后返租 所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。 “投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。”有业内人士分析，从投资风险角度来看，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戏。 这是一种高收益高风险的运作模式，即典型的“售后返租”，适用于大型封闭式商场。现在更多的操作模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。

[律师回复] 根据《关于进一步打击非法集资等活动的通知》（银发1999289号）的相关规定，“非法集资”归纳起来主要有以下几种： ( 1)通过发行有价证券、会员卡或债务凭证等形式吸收资金。比较常见的是：以发行或变相发行股票、债券、彩票、投资基金等权利凭证或者以期货交易、典当为名进行非法集资。通过认领股份、入股分红、委托投资、委托理财进行非法集资。通过会员卡、会员证、席位证、优惠卡、消费卡等方式进行非法集资。 ( 2)对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。最新的变化是：通过出售其份额并承诺售后返租、售后回购、定期返利等方式进行非法集资。 ( 3)利用民间会社形式进行非法集资。最近的变化：利用地下钱庄进行集资活动。 ( 4)以签订商品经销等经济合同的形式进行非法集资。商铺分割卖返租属不属于非法集资呢，这是属于的，其常见的是：以商品销售与返租、回购与转让、发展会员、商家加盟与“快速积分法”等方式进行非法集资。 ( 5)以发行或变相发行彩票的形式集资； ( 6)利用传销或秘密串联的形式非法集资； ( 7)利用果园或庄园开发的形式进行非法集资。例如，借种植、养殖、项目开发、庄园开发、生态环保投资等名义非法集资。 （8）利用现代电子网络技术构造的“虚拟”产品，如“电子商铺”、“电子百货”投资委托经营、到期回购等方式进行非法集资。 （9）利用互联网设立投资基金的形式进行非法集资； （10）利用“电子黄金投资”形式进行非法集资。

[律师回复] 商铺售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。一般情况做售后返租主要是为了回笼资金，不属于非法集资。但是是否属于非法集资，应当结合法律法规的规定来具体分析。

[律师回复] 般的开发商，都不具备运营商城的能力，他们也只能寻求，一些是商业管理公司，来帮助进行运营，而这些管理公司和商场的关系，和开发商之间的关系，是合作关系，运营好了锦上添花，运营不好也无所谓，那就再换一家，大家想一想，开发商的老板也是人，他也会有小心眼的时候，难免在合作的过程当中出现瑕疵，停止了合作，那么运营一家商业管理公司，运营一个商场，把它经营成功，而且让他盈利，是一个非常费脑筋的事情，而一般的咔咔声不具备这样运营的能力。 那么开发商，拿什么来支撑你的租金，那么就迎来了下一段儿话，给你的返租，五年的时间，至少在这五年之内，你是不会来闹事的，另外，在开发商这里，只是给了你一个优惠而已，五年后，如果房子全卖完了，你找谁要钱去，返租的商铺都是鸡肋，因为开发商本来算计的，就是要卖掉商铺，就没有想着去运营好商铺，这是一种理解的误差。 什么样的返租商铺，可以购买，就是大部分50%以上开发商自持，这样的商铺才可以购买，因为开发商和商户之间的关系，相互牵扯，如果一旦商场运营不好，开发商也会亏钱，如果把商场运营好了之后，开发商剩余50%的自持商铺，会更值钱，除此之外的返租商铺是不能购买的