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中介房屋买卖协议无效

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最新修订 | 2024-02-25

(一)出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。


(二)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。


(三)在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。


(四)因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。


(五)涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚


三 、需要注意的其它问题


1.房屋买卖合同被确认无效后,已经实际居住的是否承担房屋使用费


房屋买卖合同签订后,买受人取得了合同约定的房屋使用权的,应当认定买受人因此取得了一定的使用权益,该利益虽不直接反映为货币或实物,但该使用权益可以物化为财产性利益,可以以使用费的方式体现,所以买受人应当支付占用房屋期间的使用费,但是对占用期间的房屋使用费应当按照什么标准向房屋出卖人返还,实践中处理不统一,一般以相同地段、相似房屋的租金标准作为参照依据。


2.房屋买卖合同被确认无效后缔约过失责任如何处理


房屋买卖时对当事人利益产生重大影响的交易行为,要遵守诚实信用原则,通常导致房屋买卖合同无效主要责任在于出卖人,房屋买卖合同的无效,导致买受人购买涉诉房产的目的无法实现,丧失了与他人订立购房合同的机会,如果合同有效履行,则买受人可以取得涉诉房屋的居住使用权、所有权,对于买受人来说,这些合理的、可预见的利益将无法实现,再次购买房屋可能使得购房成本增加,故出卖人应当对买受人因此受到的信赖利益损失予以赔偿。对于赔偿的具体数额,法院可以根据双方履行合同的实际情况,如支付房款的数额,是否已经居住使用房屋,是否对房屋进行装修等因素酌情予以确定。


3.农村房屋买卖合同被确认无效后,其法律后果如何处理


处理合同无效的法律后果时,应当根据合同法的规定,以及“应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡”的原则处理。农村房屋买卖合同被确认无效后,为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上,要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建,装修、扩建房屋,使房屋增值部分,应对购房人的投入进行补偿。此外,让购房人返还、腾退房屋的同时,应当注意为购房人留出合理的腾退时间,购房人无房居住的,应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后,出卖人应当赔偿买受人的损失包括:返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价;买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分;该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分。以上损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。


4.农村房屋买卖合同无效后,双方的过错认定需要考虑哪些因素


由于农村房屋买卖纠纷案件的违约方主要是卖方,因此一般认为卖方负主要责任,买方负次要责任。但仅仅抽象考虑主次责任之分,而不作进一步的明确,对这类案件的审理非常不利,因为这类案件审理过程中涉及的标的均较大,一个点的偏差动辄相差十几万。在这种情况下,对买卖双方的具体责任的认定作进一步的明晰十分必要。笔者认为,在认定双方主次责任的同时,还应结合以下因素对双方的责任进行具体分配。(1)时间因素。购买的时间越早,买方的责任越小;相反,最近几年购买的房屋,卖方的责任较小。(2)身份因素。不同村的村民之间进行的房屋交易,买方的责任较小;居民与村民之间进行的房屋交易,买方的责任较大。(3)购房目的。对于自住型购房,买方的责任较小;对于投资型购房,买方的责任较大。(4)政策因素。符合政策需要进行的购房,买方的责任较小,相反,责任较大。在划分责任时,上述几个界定因素均可以单独考虑,但是在相互冲突时,如城镇居民购房自住,则需要综合衡量,着力考察购房时的具体原因。


5.关于农村房屋买卖中信赖利益损失的认定


所谓信赖利益,是指民事主体固有利益在具有信赖关系的特定当事人间存在的特定形式。在农村房屋买卖合同纠纷案件中,并非是所有的征收补偿等损失都可以列入信赖利益损失范围,与买卖一方当事人人身关系密切的征收补偿或者其他利益,应单独进行处理。


(一)卖方的损失


在农村房屋买卖合同中,由于合同无效给卖方造成的损失比较少,也容易确定。一般来说,卖方的损失就是买方购买居住使用期间使用费用,这已经达成了共识。至于该损失的计算标准,主要是参照同样房屋出租租赁费用进行确认。


(二)买方的损失


(1)土地的补偿。在农村房屋买卖合同中,买方因合同无效造成的损失范围如何认定,一直是一个争议较大的问题。这类纠纷初发时期,因为不涉及到征收或者说房屋的增值较小,司法实践中审理此类案件并不需要特别关注买方的损失,同时,法律上也没有对此作出相应规范。但是,最近十几年的时间地价上涨太快,不考虑买方的损失显然有失公平的原则,因此,有学者提出信赖利益的损失可包括间接损失的主张,具体到农村房屋买卖合同中,则指购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会,结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。


(2)房屋的补偿。农村房屋的征收补偿是征收方补偿给被征收方的因房屋建造导致的损失,通常有一个固定的标准。早期建造的农村房屋的造价不高,因此在征收时的补偿不多。买方虽然因交易无效丧失了房屋重建的征收补偿利益,但其并无主张权,因为这部分补偿针对的是房屋所有人。


(3)住宅安置过程中的其他费用。一是有关房屋装修、改建、翻建或者扩建的费用的处理。这类费用的处理可以参照一般商品房交易中类似问题的处理单独进行,基本原则是谁出资,补偿谁。


6.农村房屋连环买卖中,如何返还


连环买卖中,返还房屋及购房款、赔偿损失仅及于一手卖房人和最后一手买房人。中间环节,不再顺次返还及赔偿。


7.农村房屋买卖合同被确认无效后,对于超出宅基地范围所建房屋是否应予返还


确认合同无效后,返还时只能就全部宅基地及住宅进行处理。同时,宅基地面积的管理属于土地管理范畴,并非民事案件所应解决。因此,在评估作价时对宅基地是否存在面积超标问题不作考虑。但在实践中已出现买受人购买房屋后在相邻的宅基地或空置的土地上建房的情形,此时则不应笼统地认为均应向出卖人予以返还,而应本着与原有房屋及宅基地是否构成添附、无法予以分离,则应予以返还;如不构成添附,系独立于购买时的房屋及宅基地而存在,则不应予以返还,否则会导致出卖人因此在其原有宅基地范围之外另行获得土地使用权的不良后果。实践中应把握,宅基地范围外超建部分如与原建筑无法分离的一并予以返还,如与原宅基地毗邻且建筑物与原宅基地上建筑物可以明确分离的不予一并处理。


房屋买卖协议被判定无效应该在第一时间将被判定无效的原因弄清楚,双方本着和平解决的原则,友好的进行沟通,争取将事情以最圆满的结果解决。如果有关于房屋买卖协议还有其他的问题,请大家及时找专业律师进行咨询争取圆满解决。




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48浏览 2024-05-11
你好律师,我找了一个中介机构在这里看上了一套房子,不知道房屋中介买卖合同协议书怎么写,和直接交易的有什么不同吗?
[律师回复] 委托人(出售方):                      (简称甲方)   委托人(买受方):              (简称乙方)   受托人(中介方):              (简称丙方)   根据国家有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙、丙三方自愿、平等和协商一致的基础上,就丙方接受甲、乙方的委托,促成甲、乙方订立房地产买卖合同,并完成其它服务事项达成一致,订立本合同。   第一条 标的基本情况及价款   所有权人 共有人   房屋坐落 丘号   产权证号 建筑面积   土地证号 房屋来源   房屋售价       拾 万 仟 佰 拾 元整(¥:         )   其它情况   第二条 委托事项    1、 甲方委托丙方出售以上房产,并代办①产权转移、 ③房款拨付、____________等相关事宜(①产权转移②房屋交付 ③房款拨付)。    2、 乙方委托丙方购买以上房产,并代办①产权房、 ③房款支付、____________、__________、____________等相关事宜(①产权房②房屋交付 ③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证)。   第三条 甲方的义务    1、保证出售的房屋权属真实,并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定,且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。    2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续,提供相应证件资料。    3、按房地产买卖契约中约定的交付日期,腾空房屋,并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。    4、在房屋交付前,负责户口迁出,结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。    5、按本合同约定,按期支付佣金和代办费。   第四条 乙方的义务    1、 按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限,支付定金和房款。    2、 根据本合同约定的委托、代办事项,按时支付佣金和代办费用。    3、 根据委托事项,乙方应于办理产权登记手续前将各类资料备齐交予丙方,同时将由 丙方代缴的 ①、② (①契税②交易服务费 ③抵押管理费④他项权证费)等约计人民币 ____________元交予丙方。丙方将与乙方按实结算,多退少补。   第五条 丙方的义务    1、 认真履行甲、乙方委托的事项,亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务。    2、 丙方派 蒋信用 经纪人负责该房产的居间活动,在委托期限内办理所委托的事项。    3、 根据专业知识及工作经验,丙方将所了解的标的情况如实告知委托人,及时将委托 事项办理的进展情况向委托人通报。    4、 对委托人个人资料予以保密,未经委托人同意,不得向他人泄露。    5、 处理委托事务取得的财产,应当及时转交委托人。    6、 出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。 第六条 房款的支付与转付 甲、乙方商议,按以下第 (二)种方式支付房款:    (一)根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式,双方自行办理房款的支付。    (二)双方若将房款的转付交于丙方,则丙方将按下列方式进行操作:    1、乙方在签定房地产买卖契约之日,将定金人民币____________元交给丙方保存。    2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后二个工作日内将全部(首期款/全部房款),共计人民币____________元交给丙方保存。    3、甲乙双方在完成②(①交易过户签字后②乙方领取产权证后)二日内,丙方按售房款100%,计人民币____________元转付给甲方。    4、待银行放贷后或乙方补足购房款后,双方完成房屋交接手续,且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有限电视、电话、物管等费后三日内,丙方将余款一次性转付给甲方。    (三)三方约定:   第七条 房屋交付    1、甲方应在乙方领取产权证后一天内或于_______年_____月______日前腾空房屋,并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。    2、若乙方在接到上述书面通知后,不按期对该房屋办理验收的,则该房屋的毁损、灭失的风险由乙方承担。    3、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢,甲、乙方交接钥匙,签署房屋交接单,丙方见证签字。   第八条 佣金、代办费支付标准及方式    (一)丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项,甲方按照下列第 1、2种   方式计算,向丙方支付佣金和代办费:    1、按该房地产售房款0.5%,具体数额为人民币¥____________元。    2、按委托代办事项支付代办费计人民币¥____________元。    (二)丙方完成本合同约定的乙方委托事项,乙方按照下列第 1、2种方式计算,向丙方支付佣金和代办费:    1、按该房地产售房款1.5%,具体数额为人民币¥____________元。    2、代办产权证费¥_______元,代办土地证费_____元,代办抵押贷款和他项权证费_____ 元,共计人民币________元。 上述费用,甲、乙方应于____________前支付给丙方。    (三)丙方根据合同约定收取佣金和代办费,未促成合同的可收取相关费用,但不得超过国家规定的收费标准。   第九条 违约责任    (一)三方商定,丙方有下列情形之一的应承担违约责任:    1、无正当理由不履行合同的;    2、与他人串通,损害甲、乙方利益的;    3、故意隐瞒,提高委托标的利差;    4、其它过失影响甲、乙方交易的。    (二)三方商定,甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任:    1、无正当理由不履行合同的;    2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合,造成丙方无法履行合同的;    3、相互或与他人串通,损害丙方利益的;    4、未能按合同约定支付佣金和代办费的;    5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。    (三)三方商定,上述违约行为方,选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失,由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。    1、约定违约金为____________元,    2、按标的额的5%,计人民币____________元。   第十条 争议解决方式 三方在履行本合同过程中发生争议,由三方协商解决,也可由工商行政管理部门调解;协商、调解不成的,按本合同约定的下列第1项进行解决:    1、由南京仲裁委员会仲裁    2、依法向人民法院提起诉讼   第十一条 其他约定 本合同如有内容变更或未尽事项,经三方协商一致后签订补充协议,补充协议应当采取书面形式,与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。   第十二条 合同生效 本合同自甲、乙双方签字,丙方盖章后生效,本合同一式叁份,甲、乙、丙三方各执壹份。   甲方:        乙方:       丙方:(签章)   身份证号码: 身份证号码: 营业执照注册号:   资质证书编号:   委托代理人:      委托代理人:     执业经纪人:   联系电话:      联系电话:      执业经纪人资格证书号:   住址:         住址: 联系电话:   年 月 日
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无房产证房屋买卖协议有效吗
没有房,房屋买卖是否有效,最主要的是要看是谁没有房屋的房产证,如果是开发商没有房屋的房产证,那么房屋买卖协议肯定是没有下的,但是如果是属于回迁户的房屋进行买卖的话,那么是有效的同时要对回迁户的产权进偿。
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房产纠纷
房屋买卖合同无效后能要求退还中介费吗
29浏览 2025-07-05
我最近想租一套房子,我没时间,只好委托中介,请问房屋买卖中介佣金协议合同要怎么写?有没有范本?
[律师回复] 根据《中华人民共和国合同法》及相关规定,为明确出租方与承租方的权利义务关系,经双方协商一致,签订本契约。 一、经本公司介绍甲方自愿将座落在______区______路(街)的房屋(房屋建筑面积______平方)米,出租给乙方使用。 二、乙方已对甲方所要出租房地产做了充分了解,愿意承租该房地产。 甲乙双方协定的上述房地产月租金为人民币(大写)____________元。租赁期限自二oo___年___月___日到二oo___年___月___日止。租金按_________结算,计人民币(大写)_________元,由乙方在每 的前___日交付给甲方。付款方式:现金(以书面收据为准)。 三、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务,概由甲方负责清理,并承担民事诉讼责任,因此给乙方造成的经济损失,甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为_________用房使用。 四、房地产租赁期内,甲方保证并承担下列责任: 1.乙方能够正常使用。 2.负责对房屋及其附着物自然损坏维修,因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的,甲方负责赔偿。 3.如需出卖或抵押上述房地产,甲方将提前_________个月通知乙方。 五、房地产租赁期内,乙方保证并承担下列责任: 1.如需对房屋进行改装修或增扩设备时,应征得甲方书面同意。费用由乙方承担。 2.如需转租他人使用,必须取得甲方书面同意,不得利用甲方房屋从事非法活动。 3.因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏的,乙方负责赔偿或给予修复。 4.乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。 5.乙方须在租赁期满时把房产完好交还给甲方。如需继续承租上述房地产,应提前______个月与甲方协商,双方另签订契约。租赁期间水、电、煤气、有线电视、电话等由乙方根据实际用量付费。 六、违约责任:任何一方未能履行本契约规定的条款,给对方造成损失的由违约方在十日内负责赔偿,同时支付对方违约金,壹个月房租费。 七、如因不可抗力的原因而使承租房屋及其设备损坏的,双方互不承担责任。 八、本契约在履行中若发生争议:甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时,任何一方均可向工商局经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁,也可向有管辖权的人民法院提起诉讼。 九、本契约未尽事项,甲乙双方可另行议定,其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力。双方约定其它事项: 十、在签订本契约时,双方承担中介服务费为_____元,其中甲方付_____元,乙方付_____元。本契约一式______份,甲乙双方各执______份。契约副本兄弟房产买卖公司。双方签章后生效。本契约期满自行作废。 甲方(签章): 乙方(签章): 地址: 地址: 联系电话: 联系电话: 委托代理人(签章): 委托代理人(签章): 身份证: 身份证
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无产权房屋买卖协议是否有效
无产权房屋买卖协议也是有效的,除非买方对于该套房产没有产权证明的这件事情不知情,并且卖方在签合同的时候也没有如实告知,导致房屋在购买了以后无法办理房产登记的,这样的房屋买卖协议就是无效的,买方可以要求卖方承担违约责任并且返还房款。
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房产纠纷
房屋买卖中介服务协议的法律问题有什么
房屋买卖中介服务协议的法律问题如下:1、看房确认书的性质认定问题。2、跳单行为的认定及规避跳单条款的效力问题。3、居间报酬请求权问题。4、中介机构的审查义务问题。5、中介机构及其从业人员的资质对于居间合同的效力影响问题。
39浏览 2024-09-27
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