住宅和商住房物业费

[律师回复] 根据规定，如果小区已经成立业主大会，物业服务收费实行市场调节价，由业主大会和物业公司自行协商制定收费标准。具体有关物业费收取标准的相关内容介绍如下： 首先，根据我国《物业管理条例》的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

[律师回复] 您好！很高兴为您服务，如果对方拒绝承担相关责任，您可以通过起诉来维护自己的合法权益。具体如何操作需要根据您的具体案情量身定制，建议您到律所与律师面谈咨询。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商住房与纯住宅的区别 1.商住房(公寓)50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有到期的。纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。 2.商住房(公寓)不能落户口，纯住宅可以落户 3.商住房(公寓)说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，最后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了，目前民用水是 3.9元一吨，商业用水7块多一吨 4.商住房(公寓)居住密度大，一般从7-20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。纯住宅一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高。(还迁房，限价房和经济适用房除外) 5.商住房(公寓)几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房(公寓)单价贵，当然LOFT除外。 6.商住房(公寓)超小户型较多，以40-80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑，纯住宅一般小户型也得70-90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。 7.商住房(公寓)几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域 8.在京购房审条件时，商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说，已有两套住宅的京籍家庭，可购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可买商住房。

[律师回复] 您好，针对您的住宅物业与商业物业的供求有什么相互影响问题解答如下, 住宅物业与商业物业的区别70年与40年的区别实质上是住宅物业与商业物业的区别，从表面上看它们都可以自住、办公、出租以及出售，但在实际使用中还是有很多区别，个人总结几点，望大家指正和补充：区别 一：使用年限住宅用地70年，商业用地40年。区别 二：出让金《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。《物权法》第148条规定：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。有两种可能性： 第一种，使用权到期，继续缴纳出让金，商业用地比住在用地多交30年出让金。 第二种，未到期政府及收回土地，住宅用地会多退还30年的出让金。区别 三：交易税费商业物业在契税、营业税、合同印花税、产权登记费、交易手续费等税费上标准与住宅差别较大。例如：初次购房商业物业契税按3%收取，住宅为1%或 1.5%。商业物业二次交易需交 5.5%的营业税，而普通住宅满五年后可免交。而且如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。区别 四：按揭贷款商业物业大多不能办理公积金，商业贷款也只能贷五成，最长贷款年限10年。区别 五：生活成本很多商业物业不通气，且水、电、气及物管费标准不一样如水费： 2.85（住宅）/ 4.3（非住宅）区别 六：设计标准设计导向不同。商业物业受朝向、采光、通风、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。区别 七：户口问题商业地产由于其商业和办公性质，原则上是不可以落户口的。区别 八：政策影响住宅受限购影响较大，商业受物业税影响较大。区别 九：用途最大的区别在于住宅物业不能直接办理营业执照，但已有营业执照不受限。区别 十：投资分析商业物业较住宅物业投资风险高、回收周期长、利润大。区别十 一：受限因素商业物业受周边因素影响更多，除受环境、规划、交通、配套等影响外，还要受到周边物业类型、人流量规模、商业结构类型、服务半径、消费结构、商业氛围等等因素的约束。

[律师回复] １.根据参比爱人的现行管理收费准则以及以往的历史盈利水平（能够通过税收资料测算）拟定准则的上限，公式为：现行管理收费准则年盈利均值＋计划利润＝拟定管理费区间上限。 2.而后将参照爱人与拟定准则的购物核心在地理位置、所在范围、市场定位、配套设施、公共面积、服务准则、人力资源成本、建设规模、建筑特点和建筑用材等各方面进行比照，确定好调整系数。计量出事实上收费的准则。