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房屋合同特殊约定到底有没有效力

#房屋买卖 最新修订 | 2026-04-10
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包敬立律师
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律师解析
1.房屋合同特殊约定通常有效。
只要是双方真实意愿,内容不违法违规、不违背公序良俗,双方就要按约定履行。
2.像房屋过户时间、附带物品的约定就属此类。
3.若约定侵害他人权益、违反强制规定,如逃税,该约定无效。
部分无效不影响其他部分效力的,其他部分仍有效。
4.特殊约定与格式条款冲突时,以特殊约定为准。
判断效力要结合具体情况和法律规定。
案情回顾:

小朱与小李签订房屋买卖合同,合同中有特殊约定,要求小李在交房时附带屋内的家具。小朱认为该约定有效,小李应按约定履行。但小李觉得此约定不合理,认为家具不应附带,双方因此产生争议。同时,合同中还存在一个关于逃避部分税费的约定。

案情分析:

1、关于附带家具的特殊约定,这是双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,所以该约定有效,小李应依约在交房时附带屋内家具。
2、合同中逃避税费的约定,侵害了国家利益且违反法律强制性规定,此约定无效。不过该部分无效不影响附带家具约定等其他部分效力,其他部分仍有效。当特殊约定与格式条款冲突时,以特殊约定为准,具体效力需结合本案实际情况和法律规定综合认定。
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