房屋租赁提前终止合同违约金标准是多少
- 律师解析
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房屋租赁时提前终止合同，违约金该怎么算？这是很多人关心的问题。实际上，并没有统一的法定违约金数额标准。
要是租赁合同里明确约定了提前终止合同的违约金数额或者计算方式，那就按合同来。这是因为合同遵循意思自治原则，双方提前约定的违约金，是对违约可能造成损失的预先估计。
但要是合同没约定违约金，根据《中华人民共和国民法典》，违约方得赔偿守约方因违约遭受的损失。损失赔偿额要和违约造成的损失相当，包括合同履行后能获得的利益，不过不能超过违约方订立合同时能预见或应预见的违约可能造成的损失。
在实际情况中，如果约定的违约金比造成的损失高太多，当事人可以请求法院或仲裁机构适当减少；要是比损失低，也能请求增加。判断是否“过分高于”或“低于”，一般以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等，按照公平和诚实信用原则衡量。
案情回顾:
小朱将房屋出租给小李，签订的租赁合同中约定若提前终止合同需支付违约金。租赁期内，小李因个人原因要提前终止合同，小朱要求小李按合同约定支付违约金，小李认为违约金过高，双方产生争议。另一情况，小何租给小许房屋，合同未约定提前终止违约金，小许提前解约，小何以自己遭受损失为由要求小许赔偿，小许对赔偿金额有异议。
案情分析:
1、在小朱与小李的案件中，因合同明确约定了提前终止合同的违约金，根据合同意思自治原则，一般应按约定执行。但如果小李能证明约定的违约金过分高于造成的损失，可请求人民法院或仲裁机构适当减少，判断时会以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素。
2、在小何与小许的案件中，由于合同未约定违约金，依据《中华人民共和国民法典》，小许需赔偿小何因违约所遭受的损失，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过小许订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。
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