房屋共有人出租房屋效力如何
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- 律师解析
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在房屋出租里，房屋共有人出租房屋的效力得分情况看。
要是按份共有的房屋，按份共有人按份额拥有房屋所有权。一般来说，各共有人能单独把自己份额对应的部分租出去，这种出租行为是有效的。不过要是租整个共有房屋，除了共有人另有约定，得经过占份额三分之二以上的按份共有人同意，出租行为才有效。要是没达到这个比例，其他共有人能主张出租行为无效，但不能对抗善意第三人。
对于共同共有的房屋，共同共有人共同拥有房屋所有权。出租共同共有的房屋时，原则上要全体共同共有人一致同意。要是未经全体共有人同意就出租，一般会认定出租行为效力待定。要是事后得到其他共有人追认，出租行为就有效；没得到追认，其他共有人可以要求解除合同，但承租人善意取得租赁权的情况除外。
司法实践中，要是承租人在租房子时不知道也不应该知道房屋有共有人不同意出租，就构成善意取得。这时就算部分共有人不同意，也不影响租赁合同效力。不同意出租的共有人可以向擅自出租的共有人索赔。
案情回顾:
小朱和小胡按份共有一套房屋，小朱占份额60%，小胡占40%。小朱未与小胡商量，便将整套房出租给小许。小胡得知后，认为小朱未经其同意出租房屋，主张出租行为无效。小许则称自己并不知晓房屋共有情况，认为租赁合同应有效。
案情分析:
1、此房屋为按份共有，出租整个共有房屋，除另有约定外，应经占份额三分之二以上按份共有人同意。小朱份额未达三分之二，小胡有权主张出租行为无效。
2、但小许在租赁时不知道且不应当知道房屋存在共有人未同意出租的情况，构成善意取得。所以即便小胡不同意，也不能影响租赁合同效力，小胡可向小朱主张赔偿损失。
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