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已抵押房屋买卖不破租赁是否可适用

#房屋租赁 最新修订 | 2026-10-01
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包敬立律师
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律师解析
已抵押房屋一般适用买卖不破租赁,不过有特殊情况。
按照《民法典》,要是在订立抵押合同前,抵押财产就已出租且转移占有,原租赁关系不受抵押权影响,也就是适用买卖不破租赁。就算房屋抵押后又转让,承租人在租赁期限内仍能继续占有使用房屋。这是由于抵押前租赁关系合法存在,承租人也实际占有房屋,法律保护这种既存的租赁权益。
但如果先抵押后出租,并且抵押权已登记,租赁关系就不能对抗已登记的抵押权。抵押权实现时,受让人不受原租赁关系约束,承租人不能用“买卖不破租赁”对抗新的房屋所有权人。因为这种情况下,抵押权设立在先,有优先性,若让租赁关系对抗已登记的抵押权,会损害抵押权人的合法权益。
因此,判断已抵押房屋是否适用买卖不破租赁,得看租赁和抵押的先后顺序,以及抵押权是否登记。建议承租人在租赁房屋时,先了解房屋是否已抵押。若先租后抵,自身权益受法律保护;若先抵后租,要谨慎考虑。

案情回顾:

小朱将自己的房屋抵押给小胡并办理了登记。之后,小朱又将该房屋出租给小李。后来小朱无法偿还债务,小胡实现抵押权,房屋被转让给小静。小李以“买卖不破租赁”为由,要求继续在租赁期限内使用房屋,小静则认为自己不受原租赁关系约束,双方产生争议。

案情分析:

1、根据《民法典》规定,若订立抵押合同前抵押财产已出租并转移占有,原租赁关系不受该抵押权影响,适用买卖不破租赁。但本案是先抵押后出租,且抵押权已登记。
2、在此情况下,租赁关系不得对抗已登记的抵押权。当抵押权实现,受让人小静不受原租赁关系约束,小李不能以“买卖不破租赁”对抗小静,所以小静的主张合法。
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