买卖不破租赁是否能进行解除
- 律师解析
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买卖不破租赁指的是，租赁期间租赁物所有权发生变动，不影响租赁合同效力，但特定情形下租赁关系可解除。
先说承租人可解除合同的情况。出现不可抗力，导致合同目的无法实现，或者出租人根本违约，像租赁物危及承租人安全或健康等法定情形，承租人就能解除合同。比如租赁的房屋因地震倒塌，没法居住了，承租人就可以解除租赁关系。
再说出租人的解除权。要是承租人未经同意就转租，或者逾期不支付租金，在合理催告后仍不支付，出租人有权解除合同。例如承租人擅自把房屋转租给第三人，出租人可依法解除合同。
买卖双方和承租人协商一致，也能解除租赁合同。比如新的所有权人想改造房屋，和承租人协商，给予一定补偿后解除合同。
需要注意的是，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，不适用买卖不破租赁规则，租赁合同可解除。
案情回顾:
小朱将房屋出租给小胡，签订了租赁合同。租赁期间，小朱将房屋卖给了小李。小胡未经小朱同意，将房屋转租给了小静。同时，小胡还逾期未支付租金，经小朱合理催告后仍未支付。小李想对房屋进行改造，与小胡协商给予一定补偿以解除合同，但小胡不同意。另外，该房屋在出租前已被小朱设立了抵押权，现抵押权人要实现抵押权。各方就租赁合同是否解除产生争议。
案情分析:
1、从承租人小胡角度，若其认为存在不可抗力致使合同目的不能实现或小朱根本违约等法定情形，可解除合同，但本案未出现此类情况。
2、从出租人小朱和新所有权人小李角度，小胡未经同意转租、逾期不支付租金且经催告仍不支付，他们有权解除合同。同时，若买卖双方与小胡协商一致也可解除合同。
3、由于房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，不适用买卖不破租赁规则，租赁合同可解除。
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