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买卖不破租赁的情况能否解除

#房屋租赁 最新修订 | 2026-10-06
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包敬立律师
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律师解析
买卖不破租赁原则下,租赁合同一般继续有效,但有几种情况能解除合同。
对于出租方,要是承租方有根本违约行为,像没按约定付租金,催告后合理期限内仍不付,或者擅自转租等严重违反合同约定的行为,出租方可依据《民法典》规定解除租赁合同。
从承租方角度看,若租赁物有严重瑕疵,影响正常使用,而出租方没在合理期限内修复,承租方有权解除合同。
租赁双方协商一致也能解除合同。即便有买卖不破租赁原则,只要新所有权人、原出租方和承租方三方达成解除租赁的合意,合同就能解除。
出现不可抗力等不可预见、不可避免且不能克服的客观情况,导致合同目的无法实现时,双方都有权解除合同。比如租赁房屋因自然灾害毁损不能继续使用。
解除合同要遵循法定程序,一般得提前通知对方,还要保留相关证据,这样能避免后续法律纠纷。

案情回顾:

小胡将房屋出租给小许,双方签订租赁合同。后来小胡将房屋卖给小丽。小许未按合同约定支付租金,经小胡催告后,在合理期限内仍未支付。同时,小许未经小胡同意擅自将房屋转租给小静。小许称房屋存在漏水问题,影响正常使用,而小胡未在合理期限内修复。双方就合同是否解除产生争议。

案情分析:

1、从出租方小胡角度,小许未按约定支付租金且经催告后合理期限仍不支付,还擅自转租,属于根本违约行为,小胡依据《民法典》相关规定有权解除租赁合同。
2、从承租方小许角度,若其能证明房屋漏水影响正常使用,且小胡未在合理期限内修复,小许也有权解除合同。
3、若三方协商一致,也可解除租赁合同。若因不可抗力导致合同目的无法实现,双方均有权解除合同,但本案未体现此类情况。解除合同需遵循法定程序,提前通知对方并保留相关证据。
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