合同约定是否可打破买卖不破租赁
- 律师解析
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买卖不破租赁，指的是租赁期间内，即便所有权人把租赁物转让给他人，租赁关系不受影响，买受人不能以自己是所有人为由，否认原租赁关系并要求承租人返还租赁物。不过，合同约定在特定情况下可打破这一原则。
若出租人与承租人在租赁合同里明确约定排除“买卖不破租赁”原则，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，那约定有效。这时租赁物所有权转移，新所有权人不受原租赁合同约束。
另外，要是租赁物在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权导致所有权变动，或者租赁物在出租前已被法院依法查封，就不适用买卖不破租赁规则。就算没有合同约定，租赁关系也可能因所有权变动受影响。
但合同约定打破买卖不破租赁，必须是双方真实意思表示。若存在欺诈、胁迫等情况，当事人可依法请求撤销该约定。
建议大家在签订租赁合同时，仔细审查是否有排除“买卖不破租赁”的约定。若涉及有抵押或被查封的租赁物，要谨慎考虑。一旦发现约定存在欺诈、胁迫等问题，及时通过法律途径维护自身权益。
案情回顾:
小许将自己的房屋出租给小胡，签订了租赁合同。之后小许因资金需求将房屋卖给了小丽。小许与小胡的租赁合同中明确约定排除“买卖不破租赁”原则。小胡认为自己有权继续租赁该房屋，小丽则以合同约定为由，要求小胡搬离。小胡觉得签订合同时受到小许的胁迫，并非自己真实意思表示。
案情分析:
1、通常情况下买卖不破租赁，但本案中小许与小胡在租赁合同中明确约定排除该原则，且该约定若无欺诈、胁迫等情形，不违反法律、行政法规强制性规定和公序良俗，则约定有效，小丽可不受原租赁合同约束。
2、若小胡能证明签订合同时受到小许胁迫，并非真实意思表示，其可依法请求撤销该约定，继续按原租赁合同租赁房屋。
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