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遇到租赁纠纷，根本违约要怎样处理

#房屋租赁最新修订 | 2026-10-22

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律师解析: 租赁纠纷出现根本违约情况，可按以下方式处理。
先讲自救手段。按《中华人民共和国民法典》，对方根本违约致合同目的不能实现，无过错方有权解除合同。像承租人没按约定用租赁物，还造成重大损害，出租人就能解除合同。解除合同要通知对方，通知到对方时合同就解除了。
接着是要求赔偿损失。违约方的根本违约行为常给对方带来损失，受损方有权要求赔偿。赔偿范围包括直接损失和间接损失。直接损失比如因对方违约产生的额外支出，间接损失像预期可得利益损失。例如承租人违约提前退租，出租人重新找新承租人期间的租金损失可要求赔偿。
还能主张违约金。要是租赁合同有违约金条款，受损方可按约定让违约方支付违约金。但约定的违约金过高或过低，当事人可请求法院或仲裁机构适当调整。
如果双方协商不成，可通过仲裁或诉讼解决。当事人要收集好相关证据，像合同、租金支付凭证、沟通记录等，以此维护自身合法权益。

案情回顾:

小何将房屋出租给小朱，双方签订租赁合同。合同明确约定小朱应合理使用房屋，不得进行破坏性使用。然而，小朱在租赁期间擅自改变房屋结构，对房屋造成重大损害。小何发现后要求解除合同，小朱不同意，且拒绝赔偿小何因此遭受的损失。同时，合同中约定了违约金条款，双方就违约金数额产生分歧，协商无果。

案情分析:

1、小朱未按约定使用租赁物并造成重大损害，属于根本违约，根据《中华人民共和国民法典》，小何作为无过错方有权解除合同，自解除通知到达小朱时合同解除。
2、小朱的违约行为给小何造成了损失，包括房屋修复费用等直接损失以及重新寻找承租人期间的租金等间接损失，小何有权要求其赔偿。
3、因合同有违约金条款，小何可按约定要求小朱支付违约金，若违约金与损失差异过大，双方可请求法院或仲裁机构适当调整。
4、双方协商不成，小何可通过仲裁或诉讼解决纠纷，需收集租赁合同、租金支付凭证等证据维护权益。

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