房屋租赁中承租方该如何行使优先购买权
- 律师解析
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房屋租赁中，承租方行使优先购买权有条件和流程。
先说行使条件。法律规定，出租人卖租赁房屋，要在合理期限通知承租人，承租人有同等条件优先购买权。“同等条件”指价格、付款方式、付款时间等和其他买受人一样。不过房屋按份共有人行使优先购买权，或者出租人把房屋卖给近亲属的情况除外。
再看行使期限。通常，出租人履行通知义务后，承租人要在15日内明确是否购买，逾期没表示，就视为放弃优先购买权。要是出租人没通知承租人，承租人知道或应当知道最终同等条件之日起15日内能行使优先购买权；从房屋权属转移登记日起超6个月，就不能再主张优先购买权。
最后是行使方式。承租人知道出租人卖房且满足条件时，可书面通知出租人，表明愿以同等条件购买房屋。要是出租人没尊重优先购买权，把房屋卖给他人，承租人可请求出租人担责，但不能请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效。
案情回顾:
小朱将房屋出租给小李，后小朱欲出卖该房屋，未在合理期限内通知小李，便与小胡签订了买卖合同。小李得知后，认为自己作为承租人享有优先购买权，小朱未通知自己的行为侵害了其权益，要求小朱承担赔偿责任，小朱则认为小李未及时主张权利，不应再享有优先购买权，双方因此产生争议。
案情分析:
1、根据法律规定，出租人出卖租赁房屋应在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。本案中小朱未履行通知义务，侵害了小李的优先购买权。
2、小李在知道小朱出卖房屋后，可在知道最终确定的同等条件之日起十五日内行使优先购买权。若小李在该期限内主张权利，小朱应承担赔偿责任，但小李不得请求确认小朱与小胡签订的房屋买卖合同无效。
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