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没和物业签合同,他有没有权收违约金

#合同违约 最新修订 | 2026-11-07
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擅长领域:合同事务 律所:北京市盈科(海淀区)律师事务所
服务城市:北京海淀区 电话:139-1081-3902

推荐理由:洪昊律师,已执业4年,执业地区为北京海淀区,认证执业律所是北京市盈科(海淀区)律师事务所,擅长合同事务、房产纠纷、刑事辩护等领域案件,支持在线咨询或电话咨询:13910813902,经过平台多重严格审核,官方实名认证通过,已获得平台特别推荐!

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律师解析
一般情况下,没和物业签合同,物业无权收违约金。违约金是因合同约定而产生的违约责任承担方式。按照《中华人民共和国民法典》,合同是民事主体间设立、变更、终止民事法律关系的协议,违约责任要依据合同约定确定。若业主没和物业签合同,就没有违约金约定,物业要求业主付违约金就没合同依据。
但实际中有特殊情况。要是小区业主委员会代表全体业主和物业签了物业服务合同,按规定,此合同对全体业主有约束力。就算单个业主没和物业单独签合同,也得受约束。要是合同里有违约金约定,业主有违约行为,物业就能依据合同收违约金。
另外,即便没有书面合同,要是业主事实上接受了物业服务,形成事实物业服务关系,物业不能主张违约金,不过可要求业主支付相应服务费用。

案情回顾:

小朱居住的小区,物业要求他支付违约金,称其未按时缴纳物业费。小朱表示自己从未与物业签订过合同,不认可要支付违约金。物业则坚称有权收取。后来了解到,小区业主委员会与物业签了合同,里面包含违约金条款,但小朱认为这和自己没签合同无关。

案情分析:

1、一般情况下,违约金基于合同约定产生。若业主未与物业签合同,不存在违约金约定,物业要求支付违约金缺乏合同依据。本案中小朱未与物业签合同,从这点看物业要求不合理。
2、若小区业主委员会代表全体业主与物业签了合同,该合同对全体业主有约束力。本案中业主委员会签了含违约金条款的合同,若小朱有违约行为,物业有权依合同收取违约金。
3、即便没书面合同,业主接受了物业服务形成事实服务关系,物业不能主张违约金,但可要求支付相应服务费用。
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