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签订违建房屋买卖合同是否有效果

#房屋买卖 最新修订 | 2026-11-07
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包敬立律师
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律师解析
签订违建房屋买卖合同,一般会被认定无效。根据《民法典》,违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效,建造违章建筑违反了《城乡规划法》等法规的强制性规定。
违建房屋没取得规划许可等合法建设手续,不合法。这导致买卖合同目的无法合法实现,违背了法律保护合法财产交易的目的。
从合同效力看,涉及未经合法建造房屋交易的合同,法院通常判无效。合同无效后,要相互返还,出卖人返还购房款,买受人返还房屋。要是一方过错造成对方损失,过错方要担责。通常,出卖人明知房屋违建还出售,过错大;买受人没尽到审慎审查义务,也可能担责。
不过,要是起诉前违建房屋补办了合法手续,变成合法建筑,合同效力能补正,会被认定有效。所以签合同前,买受人要审查房屋合法性,避免风险。若已签合同发现房屋违建,应及时咨询专业人士,根据具体情况采取措施,维护权益。

案情回顾:

小朱与小李签订房屋买卖合同,小朱将一处房屋卖给小李。小李入住后得知该房屋是违建,未取得规划许可等合法建设手续。小李认为合同无效,要求小朱返还购房款,小朱则称合同有效,双方为此产生争议并诉至法院。

案情分析:

1、根据《民法典》规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。建造违章建筑违反了《城乡规划法》等相关规定,此房屋买卖合同标的物不合法,合同目的无法合法实现,所以通常应认定合同无效。
2、合同无效后,应遵循相互返还原则,即小朱返还购房款,小李返还房屋。小朱明知房屋违建仍出售,过错较大;若小李未尽审慎审查义务,也可能需承担一定责任。若在起诉前该房屋已补办合法手续转为合法建筑,合同效力可补正,会被认定为有效。
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