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商品房买卖合同在什么时候解除

#房屋买卖 最新修订 | 2026-11-07
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包敬立律师
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律师解析
商品房买卖合同在一些情形下能解除。一是约定解除,买卖双方在合同里约定了解除条件,一旦条件达成,解除权人就可按约定解除合同。例如合同约定开发商没在规定日期交房且超过一定期限,购房者就能解除合同,要是开发商真逾期到这期限,购房者便有此权利。
二是法定解除。第一种情况是开发商根本违约,像没按约定时间交房,催告后合理期限还没履行;房屋质量问题严重影响正常居住使用;房屋面积误差比绝对值超过3%等,购房者可解除合同。第二种是购房者违约,购房者延迟支付房款,开发商催告后合理期限仍未支付,开发商可解约。第三种是不可抗力,因不可抗力导致合同目的无法实现,双方都可解除且不用担责。第四种是政策变化,政策调整使合同无法履行,如限购让购房者失去资格,双方可解约。
解除权行使有期限限制,当事人要在规定期限行使,不然解除权就没了。若没约定或法律没规定,对方催告后合理期限不行使,权利同样消灭。双方解除合同要遵循法定程序,防止出现争议和不必要的法律纠纷。

案情回顾:

小胡与某开发商签订商品房买卖合同,合同约定开发商需在特定日期交付房屋,若逾期超过60日,小胡有权解除合同。交房日期到后,开发商未能如期交房,小胡多次催告,开发商在合理期限内仍未交付。此外,小胡得知因政策调整自己失去购房资格。小胡遂向开发商提出解除合同,但开发商认为小胡解除权行使已过期限,拒绝解除。

案情分析:

1、小胡提出解除合同存在约定解除和法定解除的情形。约定方面,合同约定逾期交房超60日小胡有权解约,开发商逾期且合理期限未履行;法定方面,政策调整使小胡失去购房资格,导致合同无法履行。
2、关于解除权行使期限,若合同有约定或法律有规定,小胡应在期限内行使。若没有约定或规定,需看开发商是否催告及小胡是否在合理期限内行使,若小胡在合理期限内提出,其解除权未消灭,开发商应配合解除合同。
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