登记备案与预售合同的效力如何?

商品房预售合同登记备案对预售合同效力的认定规则有三：（1）商品房预售合同的登记备案，应属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件，只要预售房具有房地产开发经营权，并取得商品房预售许可证，合同是双方当事人的真实意思表示，其内容合法，就应当确认该商品房预售合同有效，当事人未办理登记备案手续不影响预售合同的效力。

预告登记和商品房预售登记备案有以下3个区别： 1、适用范围不同。预告登记的适用范围较大，而商品房预售登记备案只限于商品房预售合同； 2、强制性上的差异。预告登记的申请体现意思自治的原则，而商品房预售登记备案是行政管理手段； 3、法律效力不同。预告登记的效力是冻结不动产登记簿。

二者在性质上存在着显著区别。房屋买卖合同，是指卖方在房屋完工之后将其进行市场销售，同时，将房屋所有权转让给买方，而买方则需要为此支付相应价格的协议。然而，房屋预售合同则与之有所不同，它特指房地产开发商在获得预售许可证后，将尚未完全建成的商品房出售给购买方，并由购买方支付定金或者房价款项的协议。预售合同可以被视为正式合同的雏形，一旦正式的买卖合同签署，便立即生效，具有法律约束力。