缴纳的购房定金能退吗
- 律师解析
- 涉足购房领域，关于缴纳的定金能否顺利退还，具体情况需根据相关因素进行判断和分析：首先，若购房者出现原因导致无法与销售商签订正式的商品房买卖合同，那么依照法律规定，该笔定金便无法予以退还。其次，如果因为销售方自身的问题或过错导致双方无法就商品房买卖协议达成共识，那么这笔定金需按照法律法规的规定进行双倍返还。此外，当由于不可归咎于买卖双方的特殊原因，商品房买卖合约未能最终制订完成时，收取定金的销售方必须全额退还定金给购房者，且无需进行双倍赔偿这一义务。最后，在实际交易过程中，如果交易双方能够顺利履行房屋的购买事宜，那么这笔之前支付的定金应该被用来折抵房款或者作为后期购房的保证金。以上所述的理由皆建立在此前提之上：合同中的约定必须是以“定金”字眼呈现，而并非“订金”，否则无论是买家还是卖家出现问题无法签订商品房买卖合同，定金都应得以全额退回。这里所说的理由如下所示：所谓定金，就是合同签署的一方根据事先约定，提前向另一方支付一定数额的款项，以确保合同的顺利执行。一旦支付定金，其主要功能便是约束违反约定的一方，并对遵守约定的一方给予相应的赔偿，也就是所谓的定金具有惩罚性的表现。因此，任何一方未按约定履行责任时，都没有权利请求对方返还定金，反之，收取定金的一方若未按时履行合约，需双倍赔偿对方原本支付的定金。这个规律即为定金法则，在房屋买卖活动中亦适用。在法律层面，对于定金数额的设定有着相应的限制，其上限不得超过主合同约定价值的21%，超过此标准部分，不会产生定金效应。换句话说，实际交付的定金如果大于或小于约定的数值，都会被视为改变了已经约定好的定金数额。至于订金，从法律角度看，它更像是预付款的性质，并不具备担保债权的功效。在合同中，倘若使用了“订金”一词，那么当双方签订商品房买卖合同的时候，他们所交付的款项需要被计入房价款内；若是由于一些原因导致无法顺利签订这类合同，房地产开发商需要把所收到的所有款项全额返还给买家。
- 法律依据
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《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《商品房销售管理办法》第二十二条
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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