一般的房地产项目会使用哪种合同形式
- 律师解析
- 房地产领域中的合作开发建设合同，系依据法律、政策规定，取得相应国有土地使用权的从事房地产开发和建设项目的各单位之间就合作开发房地产项目达成的全面性协议，涵盖资金与技术合作的各个方面，同时约定按照固定比例分享建设项目所产生的成果或者利润。
- 法律依据
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《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条明确规定，土地使用权可以作价入股，合作开发经营房地产。这是我国房地产合作开发合同的基本法律依据。实践中，房地产合作开发建设合同可以表现为以下几种形式：
（一）土地使用权人提供土地使用权，而另一方是持有房地产开发资质证书的房地产开发商，以双方名义提供资金和技术共同开发，然后按照双方约定的比例以自己的名义将房屋分配使用或出售。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙制的特点。对内按合同约定的投资比例共同经营，共担风险和利润，对外承担连带责任。（2）有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方以土地使用权人的名义投入资金或者技术开发土地。房屋竣工后，房屋占用范围内的土地使用权按合同约定转让给投资方。以合作开发的名义，由享有土地使用权的开发商负责开发经营的经营，并承担经营风险。合伙人只投资于资金或技术，不与他人合作、不参与经营、不承担风险。他只享有固定利润份额或获得固定住房作为投资回报。这叫合作开发建房，其实是贷款合同。（三）有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方是以其名义投入资金和技术进行开发建设的具有房地产开发资质的房地产开发商。项目建成后，开发商按照合同约定的分配比例将房屋所有权和土地使用权转让给当地一方，这是一种双方合作，实质上是一方负责开发，开发经营合同具有合作开发的性质，实际上是土地使用权的转让。（四）土地使用权人提供土地使用权，另一方提供资金。双方共同组建房地产开发项目公司，以项目公司名义进行房地产开发建设，并按双方约定的比例分配已竣工房屋，或按比例分配已竣工房屋出售后的收益，这是一个合作开发项目，项目公司是一个类似于法人的合资企业。项目公司按照批准的经营范围行事，以其名义承担经营风险。在项目公司完成任务后立即终止，对双方化解风险极为有利。（5）土地使用权人以挂靠形式与持有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同。关联方一般为非房地产开发公司，负责开发经营所需资金。挂靠方是一家房地产开发公司，负责成立、土地出让、建设申请、签订销售合同和房地产管理权证，同时收取一定比例的管理费或分享固定利润；这种合作方式规避了对企业的行政管理降低房地产开发成本。其实质是房地产开发企业以合作开发的名义出租房地产资质证书获取利益。
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