律图审稿专业委员会3轮严审

农村的住宅能不能卖给外地人

#宅基地最新修订 | 2024-09-18

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律师解析: 实际上，目前我国法律并不支持将农村宅基地使用权进行流转交易。
然而值得注意的是，在某些特定情况下，农村宅基地使用权在符合相关规定的前提下也是允许进行转让的。
具体而言，农村宅基地使用权的转让必须满足以下三个基本条件：
第一，得到本村委会的初步许可;
第二，转让人和受让人均为本村村民;
第三，转让人的户籍已经迁离本村或者存在"一户多宅或多房"现象。
只有在上述三个条件都满足的情况下，转让行为才被视为合法有效。
另外需要特别强调的是，如果一家仅持有一处宅基地，并且明确表达了不再提出新的宅基地需求的意愿，并提供充分的证据证实其已经拥有足够的住房保障，例如与其他有血缘关系的家庭成员共同建立一个新的家庭单位居住，此时，他们可以继承宅基地上所建有的房屋，从而继续享有该宅基地的使用权，而不是直接继承宅基地本身。
总的来说，农村宅基地的所有权并未赋予农民个人，它归属于农村集体组织所有，因此从严格意义上来讲，农村宅基地其实无法作为遗产被个人继承。
然而，鉴于实际操作过程中的特殊情况，农村宅基地上已经建设了房屋，使得宅基地的使用者可以同时拥有宅基地的使用权以及地上建筑物的所有权。
在此种情形下，虽然继承人无法直接继承宅基地的所有权，但是却可以通过继承宅基地上的房屋来维持对宅基地的利用权利。

法律依据: 《土地管理法》第六十三条
土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让；
出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。