律图审稿专业委员会3轮严审

开发商拒绝赔偿延期违约金怎么算

#二手房纠纷最新修订 | 2024-09-11

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律师解析: 逾期交房违约金之约定适宜控制在百分之一至百分之十之间；违约金的计算方式应以房价款项的总金额为准进行核算；若消费者并未遭受任何实际经济损失，便无法作为开发商避免或减轻其违约责任的借口。对于约定的逾期交房违约金，须严格依照约定予以支付，除非开发商确实存在法律认可的免责情形，例如因地震、战争等非人力可控因素导致的合同约定的不可抗力事件，且已及时履行了相关告知义务，此时方可免除其逾期交房的违约责任；若逾期交房违约金的具体计算方式并未在合同中做出明确规定，则应参照逾期交付使用房屋期间相关主管部门公布的或者具有资质的房地产评估机构评定的与购买者所购同地段同类房屋租金标准相一致的数据来确定；若开发商逾期交房并不存在上述免责事由，那么开发商必须承担商品房逾期交付的法律责任，这其中包括向购买者支付逾期违约金以及在特定情况下、满足一定时间期限后购买者有权解除合同等事项。通常情况下，在《商品房预售合同》中会对开发商支付逾期违约金的具体数额计算方法、支付条件以及购买者解除合同的条件等内容进行详细约定，在此种情况下，应严格遵循合同约定执行。

法律依据: 《民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据该条开发商逾期交房，购房者可以根据商品房预售合同的约定向开发商追究其违约责任。若合同约定的违约金低于购房者因开发商逾期交房造成的实际损失，则当事人可以根据实际的损失请求裁判机关予以增加，若合同约定的违约金过高，则开发商也可抗辩请求裁判机关予以减少。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。也就是说当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，此时，由法官根据实际情况酌情减少违约金数额。
第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据该约定，若购房者和开发商签订的商品房预售合同没有对开发商逾期交房的违约责任具体约定，在开发商逾期交楼的情况下，购房者可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金并予以追偿。