商品房违约责任谁承担

[律师回复] 我国《合同法》第九十四条规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。” 第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”
房屋买卖合同中，除合同约定某种事项出现合同按约定方式解除外，合同均应按照法定方式解决。一方当事人有解除合同意向时，应首先查看是否有法定或约定的解除事由。例如本案，买受人不按照约定办理银行按揭手续，也不按照约定履行给付房款的义务，属于《合同法》九十四条第三款规定的，“一方当事人迟延履行主要债务”。此时出卖人无法获得购房款项，无法实现合同目的，欲解除合同，首先需要与买受人协商，是否双方可以达成解除合同的约定。约定无法达成，出卖人应当先向买受人发出书面催款通知函，要求买受人在合理期限内履行付款义务，若买受人在出卖人规定的“合理期限内”完全履行付款义务，则合同解除的流程终止。若买受人未在合理期限内履行或完全履行付款义务，出卖人需要再向买受人发出解除合同的通知并办理解除合同的相关手续，买受人不同意解除合同或未办理相关手续任何一方可以向法院提起诉讼。
解除合同之诉是要经过法定程序才可以提起的，并不是合同一方当事人有解除合同的意向就可以向法院提起，当事人在准备诉讼材料时要注意对解除合同过程中的每一个步骤都留有证据，如催款通知函、解除合同通知书等。
合同解除后就不再履行，不能既主张解除合同又主张对方当事人继续履行合同，但可以要求对方当事人赔偿因过错导致合同解除给无过错方所造成的损失。按照《合同法》第一百零七条的规定，违约责任的承担有要求继续履行、采取补救措施及赔偿损失三种。有一种观点将违约责任的性质限定为继续履行，因此主张解除合同之诉中不能出现要求赔偿违约金的诉讼请求。但根据法律的规定违约责任包括赔偿损失的内容，笔者认为提起解除合同之诉时可以一并提起要求违约方支付赔偿损失性质违约金的诉讼请求。