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农村宅基地怎么估值

#宅基地最新修订 | 2025-01-21

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律师解析: 农村宅基地的估值常见方式主要有以下几种：
一、成本法
成本法是从成本投入的角度来对农村宅基地进行估值。
首先，要计算取得宅基地的成本，这其中涉及到土地取得费用，例如向相关部门缴纳的各类税费等。
同时，还需考虑在宅基地上进行建设等投入的成本，像平整土地的费用，以及后续建设房屋所花费的建筑材料、人工等成本。
此外，还要考虑折旧因素，因为随着时间推移，宅基地及地上建筑物会有一定的损耗，综合这些因素后，才能较为准确地确定其价值。
二、收益法
当宅基地上有经营性用途时，收益法就比较适用。
比如开办农家乐，就可以根据预期收益来进行估值。
具体操作是，先对未来的收益进行合理预测，在预测过程中要充分考虑市场需求、经营状况等多方面因素。
然后，扣除相关的运营成本，如食材采购成本、员工工资等，以及需要缴纳的各类税费等。
最后，按照一定的资本化率将其折算成现值，以此确定宅基地的价值。
三、市场比较法
市场比较法需参考周边类似宅基地的交易案件。
在参考时，要仔细对比地块位置、面积、配套设施等多方面因素。
比如，位置优越、交通便利的宅基地价值可能相对较高；
面积较大、配套设施完善的宅基地也会更具价值。
根据对比结果进行适当调整后，就能确定该宅基地的价值。
需要注意的是，农村宅基地有特殊性，不能像普通商品住房用地那样自由交易，其价值会在一定程度上受限。
而且不同地区因政策等因素，估值也会有所差异。

案情回顾:

小朱欲出售自家农村宅基地，与小李就价格产生争议。小朱主张按成本法估值，算上取得及建设成本、折旧后定价；小李认为应按收益法，因周边可作农家乐经营；小胡则建议用市场比较法参考周边案件定价。

案情分析:

1、成本法角度，小朱计算的取得成本、建设成本及折旧等需有合理凭证支撑，若费用计算不合理，此估值难获认可。
2、收益法方面，若宅基地开办农家乐等经营性用途预期收益预测不合理，未充分考虑市场、经营等因素，或运营成本计算有误，该估值也不准确。
3、市场比较法下，选择的周边类似宅基地交易案件需真实且具有可比性，对地块位置等因素调整若不合理，估值也会存偏差。

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