农村宅基地和房子怎么估价出来
- 律师解析
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农村宅基地和房子的估价，常见方式有以下几种：
一、成本法
-宅基地方面：要估算宅基地的价值，首先需考虑取得宅基地的相关费用。
比如，若通过合法途径取得宅基地时缴纳了土地出让金，这部分费用要计入；
同时，取得过程中产生的各类相关税费，像契税等，也不能遗漏。
此外，土地开发成本也是重要组成部分，例如对宅基地进行平整，投入的机械设备费用、人力费用等都要综合考量，将这些成本相加，可初步估算出宅基地的价值。
-房屋方面：建房成本的计算较为复杂。
材料成本包括购买建筑材料的所有支出，从基础的砂石水泥到门窗、装修材料等；
人工费用即支付给施工人员的报酬；
若有请专业人员进行房屋设计，设计费用也要算在内。
而且，房屋随着时间推移会有折旧，要根据房屋的使用年限、维护状况等因素确定折旧程度，从而得出房屋的现值。
二、市场比较法
寻找周边类似宅基地及房屋的成交案件，仔细对比其位置（如是否靠近交通要道、村庄公共设施等）、面积大小、房屋的实际状况（如新旧程度、装修情况等）等因素，根据这些差异对价格进行合理调整后，来确定估价。
不过，由于农村宅基地交易存在一定限制，比如只能在本集体经济组织成员内部流转等，导致可比案件可能相对较少。
三、收益法
若宅基地及房屋用于经营活动，如开办农家乐等有收益的项目，可预测未来的收益情况，并通过一定的折现率将未来收益折算为当前价值来估算。
但在农村实际应用相对较少。
具体进行估价时，还需充分考虑当地政策、土地规划等因素，必要时可委托专业评估机构进行评估。
案情回顾:
小朱想出售自家农村宅基地及房子，与小李就价格产生争议。小朱认为应按成本法计算，包含取得宅基地费用、建房成本等；小李觉得用市场比较法更合理，可参考周边成交案件定价，但周边可比案件少。
案情分析:
1、成本法方面，估算宅基地价值要考虑取得费用、相关税费及开发成本等，房屋要算材料、人工、设计费及折旧等，能较全面反映实际投入成本。
2、市场比较法虽直观，但农村宅基地交易受限，可比案件少，可能导致定价缺乏足够参考依据。
3、收益法在农村应用少，本案不太适用。综合看，可结合当地政策等，必要时委托专业机构评估。
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