房产有抵押签订买卖合同是否无效

[律师回复] 抵押人以其所有的财产为他人设立抵押的，由于并不转移占有，所以仍然享有占有、使用、收益权利，最关键的是还享有处分权，所以在处分了抵押物后是有效的。
结合《物权法》第191条，并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条(具体条文见注释)可以作如下理解：
(一)抵押期间，抵押人可以转让抵押物。
(二)转让抵押物，抵押人应尽两个义务
(1)转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定，由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。
(2)告知受让人转让物已经抵押的情况，依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。
(三)未经抵押权人同意转让抵押物，其行为效力如何 为了清楚地阐述这一问题的复杂性，分几种情形讨论：
(1)已经登记的不动产、动产(不包括动产浮动抵押)抵押权，下面就具体案例进行分析：
案例：甲欠乙债务10万元，以一辆汽车为乙设立抵押，并办理抵押登记，甲以15万元价格出售给丙，丙交车款后，甲交付汽车，后才告知乙。乙称不同意甲出卖，遂起纠纷。问：该纠纷应该如何解决。
分析：可以肯定地说，甲、丙的买卖行为并非当然、绝对无效，而是属于“对特定第三人(债权人)无效的法律行为。因为这里存在多种可能情形：
可能情形之
一：甲取得车款后，将其中的10万元提前清偿或者提存，此时不会出现纠纷，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
二：丙取得汽车后，将应付车款15万元中的10万元提前代为清偿给乙或者提存、或者在甲、乙债务到期时将10万元直接交付给乙，余款5万元交付给甲。此时，乙没有必要也无权主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
三：甲、丙相互交付汽车、车款后，乙对汽车主张抵押权，丙为保住汽车，另拿出10万元代甲向乙清偿债务。此时，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
四：甲、丙相互交付汽车、房款后，乙主张汽车的抵押权，但甲拒不清偿债务，丙也无所表示，此时，乙有必要、也有权利主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
五：若甲、并约定的车款仅为5万元，远远低于汽车价值10万元，乙有必要、也有权利主张甲、丙之间的买卖行为无效，以执行该汽车以获得优先受偿。
结论：已经登记的不动产、动产抵押权不仅有效且具有对抗第三人的效力，不容否认。但是，这并不能得出未经债权人同意的抵押物转让行为当然无效的结论。只有那些已经损害债权人优先受偿权的擅自转让行为，经债权人主张且经过判决认定无效的，方为无效。
《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通过对该条理解，违反《物权法》第191条第2款的行为被人民认定为无效行为，也不属于绝对无效的法律行为，而是属于相对无效的法律行为，又称为对特定第三人无效的法律行为，是指该行为虽然具有违法性，但仅仅涉及特定第三人的利益，只能由特定的第三人主张此种法律行为无效。
(2)动产浮动抵押权人不得对抗特定买受人
依据《物权法》第189条第2款，已经设立抵押并办理登记的浮动动产未经抵押权人同意而转让的，原则上亦适用上述规则。但有一个特殊规则：不得对抗在经营活动中已经支付合理价款的买受人。
(3)未登记的动产(包括浮动动产)抵押权
动产抵押未办理登记的，抵押权有效但不得对抗善意第三人。

[律师回复] 抵押人以其所有的财产为他人设立抵押的，由于并不转移占有，所以仍然享有占有、使用、收益权利，最关键的是还享有处分权，所以在处分了抵押物后是有效的。
结合《物权法》第191条，并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条(具体条文见注释)可以作如下理解：
(一)抵押期间，抵押人可以转让抵押物。
(二)转让抵押物，抵押人应尽两个义务
(1)转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定，由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。
(2)告知受让人转让物已经抵押的情况，依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。
(三)未经抵押权人同意转让抵押物，其行为效力如何 为了清楚地阐述这一问题的复杂性，分几种情形讨论：
(1)已经登记的不动产、动产(不包括动产浮动抵押)抵押权，下面就具体案例进行分析：
案例：甲欠乙债务10万元，以一辆汽车为乙设立抵押，并办理抵押登记，甲以15万元价格出售给丙，丙交车款后，甲交付汽车，后才告知乙。乙称不同意甲出卖，遂起纠纷。问：该纠纷应该如何解决。
分析：可以肯定地说，甲、丙的买卖行为并非当然、绝对无效，而是属于“对特定第三人(债权人)无效的法律行为。因为这里存在多种可能情形：
可能情形之
一：甲取得车款后，将其中的10万元提前清偿或者提存，此时不会出现纠纷，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
二：丙取得汽车后，将应付车款15万元中的10万元提前代为清偿给乙或者提存、或者在甲、乙债务到期时将10万元直接交付给乙，余款5万元交付给甲。此时，乙没有必要也无权主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
三：甲、丙相互交付汽车、车款后，乙对汽车主张抵押权，丙为保住汽车，另拿出10万元代甲向乙清偿债务。此时，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
四：甲、丙相互交付汽车、房款后，乙主张汽车的抵押权，但甲拒不清偿债务，丙也无所表示，此时，乙有必要、也有权利主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
五：若甲、并约定的车款仅为5万元，远远低于汽车价值10万元，乙有必要、也有权利主张甲、丙之间的买卖行为无效，以执行该汽车以获得优先受偿。
结论：已经登记的不动产、动产抵押权不仅有效且具有对抗第三人的效力，不容否认。但是，这并不能得出未经债权人同意的抵押物转让行为当然无效的结论。只有那些已经损害债权人优先受偿权的擅自转让行为，经债权人主张且经过判决认定无效的，方为无效。
《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通过对该条理解，违反《物权法》第191条第2款的行为被人民认定为无效行为，也不属于绝对无效的法律行为，而是属于相对无效的法律行为，又称为对特定第三人无效的法律行为，是指该行为虽然具有违法性，但仅仅涉及特定第三人的利益，只能由特定的第三人主张此种法律行为无效。
(2)动产浮动抵押权人不得对抗特定买受人
依据《物权法》第189条第2款，已经设立抵押并办理登记的浮动动产未经抵押权人同意而转让的，原则上亦适用上述规则。但有一个特殊规则：不得对抗在经营活动中已经支付合理价款的买受人。
(3)未登记的动产(包括浮动动产)抵押权
动产抵押未办理登记的，抵押权有效但不得对抗善意第三人。

[律师回复] 抵押人以其所有的财产为他人设立抵押的，由于并不转移占有，所以仍然享有占有、使用、收益权利，最关键的是还享有处分权，所以在处分了抵押物后是有效的。
结合《物权法》第191条，并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条(具体条文见注释)可以作如下理解：
(一)抵押期间，抵押人可以转让抵押物。
(二)转让抵押物，抵押人应尽两个义务
(1)转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定，由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。
(2)告知受让人转让物已经抵押的情况，依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。
(三)未经抵押权人同意转让抵押物，其行为效力如何 为了清楚地阐述这一问题的复杂性，分几种情形讨论：
(1)已经登记的不动产、动产(不包括动产浮动抵押)抵押权，下面就具体案例进行分析：
案例：甲欠乙债务10万元，以一辆汽车为乙设立抵押，并办理抵押登记，甲以15万元价格出售给丙，丙交车款后，甲交付汽车，后才告知乙。乙称不同意甲出卖，遂起纠纷。问：该纠纷应该如何解决。
分析：可以肯定地说，甲、丙的买卖行为并非当然、绝对无效，而是属于“对特定第三人(债权人)无效的法律行为。因为这里存在多种可能情形：
可能情形之
一：甲取得车款后，将其中的10万元提前清偿或者提存，此时不会出现纠纷，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
二：丙取得汽车后，将应付车款15万元中的10万元提前代为清偿给乙或者提存、或者在甲、乙债务到期时将10万元直接交付给乙，余款5万元交付给甲。此时，乙没有必要也无权主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
三：甲、丙相互交付汽车、车款后，乙对汽车主张抵押权，丙为保住汽车，另拿出10万元代甲向乙清偿债务。此时，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
四：甲、丙相互交付汽车、房款后，乙主张汽车的抵押权，但甲拒不清偿债务，丙也无所表示，此时，乙有必要、也有权利主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
五：若甲、并约定的车款仅为5万元，远远低于汽车价值10万元，乙有必要、也有权利主张甲、丙之间的买卖行为无效，以执行该汽车以获得优先受偿。
结论：已经登记的不动产、动产抵押权不仅有效且具有对抗第三人的效力，不容否认。但是，这并不能得出未经债权人同意的抵押物转让行为当然无效的结论。只有那些已经损害债权人优先受偿权的擅自转让行为，经债权人主张且经过判决认定无效的，方为无效。
《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通过对该条理解，违反《物权法》第191条第2款的行为被人民认定为无效行为，也不属于绝对无效的法律行为，而是属于相对无效的法律行为，又称为对特定第三人无效的法律行为，是指该行为虽然具有违法性，但仅仅涉及特定第三人的利益，只能由特定的第三人主张此种法律行为无效。
(2)动产浮动抵押权人不得对抗特定买受人
依据《物权法》第189条第2款，已经设立抵押并办理登记的浮动动产未经抵押权人同意而转让的，原则上亦适用上述规则。但有一个特殊规则：不得对抗在经营活动中已经支付合理价款的买受人。
(3)未登记的动产(包括浮动动产)抵押权
动产抵押未办理登记的，抵押权有效但不得对抗善意第三人。

[律师回复] 抵押人以其所有的财产为他人设立抵押的，由于并不转移占有，所以仍然享有占有、使用、收益权利，最关键的是还享有处分权，所以在处分了抵押物后是有效的。
结合《物权法》第191条，并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条(具体条文见注释)可以作如下理解：
(一)抵押期间，抵押人可以转让抵押物。
(二)转让抵押物，抵押人应尽两个义务
(1)转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定，由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。
(2)告知受让人转让物已经抵押的情况，依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。
(三)未经抵押权人同意转让抵押物，其行为效力如何 为了清楚地阐述这一问题的复杂性，分几种情形讨论：
(1)已经登记的不动产、动产(不包括动产浮动抵押)抵押权，下面就具体案例进行分析：
案例：甲欠乙债务10万元，以一辆汽车为乙设立抵押，并办理抵押登记，甲以15万元价格出售给丙，丙交车款后，甲交付汽车，后才告知乙。乙称不同意甲出卖，遂起纠纷。问：该纠纷应该如何解决。
分析：可以肯定地说，甲、丙的买卖行为并非当然、绝对无效，而是属于“对特定第三人(债权人)无效的法律行为。因为这里存在多种可能情形：
可能情形之
一：甲取得车款后，将其中的10万元提前清偿或者提存，此时不会出现纠纷，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
二：丙取得汽车后，将应付车款15万元中的10万元提前代为清偿给乙或者提存、或者在甲、乙债务到期时将10万元直接交付给乙，余款5万元交付给甲。此时，乙没有必要也无权主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
三：甲、丙相互交付汽车、车款后，乙对汽车主张抵押权，丙为保住汽车，另拿出10万元代甲向乙清偿债务。此时，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
四：甲、丙相互交付汽车、房款后，乙主张汽车的抵押权，但甲拒不清偿债务，丙也无所表示，此时，乙有必要、也有权利主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
五：若甲、并约定的车款仅为5万元，远远低于汽车价值10万元，乙有必要、也有权利主张甲、丙之间的买卖行为无效，以执行该汽车以获得优先受偿。
结论：已经登记的不动产、动产抵押权不仅有效且具有对抗第三人的效力，不容否认。但是，这并不能得出未经债权人同意的抵押物转让行为当然无效的结论。只有那些已经损害债权人优先受偿权的擅自转让行为，经债权人主张且经过判决认定无效的，方为无效。
《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通过对该条理解，违反《物权法》第191条第2款的行为被人民认定为无效行为，也不属于绝对无效的法律行为，而是属于相对无效的法律行为，又称为对特定第三人无效的法律行为，是指该行为虽然具有违法性，但仅仅涉及特定第三人的利益，只能由特定的第三人主张此种法律行为无效。
(2)动产浮动抵押权人不得对抗特定买受人
依据《物权法》第189条第2款，已经设立抵押并办理登记的浮动动产未经抵押权人同意而转让的，原则上亦适用上述规则。但有一个特殊规则：不得对抗在经营活动中已经支付合理价款的买受人。
(3)未登记的动产(包括浮动动产)抵押权
动产抵押未办理登记的，抵押权有效但不得对抗善意第三人。

[律师回复] 抵押人以其所有的财产为他人设立抵押的，由于并不转移占有，所以仍然享有占有、使用、收益权利，最关键的是还享有处分权，所以在处分了抵押物后是有效的。
结合《物权法》第191条，并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条(具体条文见注释)可以作如下理解：
(一)抵押期间，抵押人可以转让抵押物。
(二)转让抵押物，抵押人应尽两个义务
(1)转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定，由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。
(2)告知受让人转让物已经抵押的情况，依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。
(三)未经抵押权人同意转让抵押物，其行为效力如何 为了清楚地阐述这一问题的复杂性，分几种情形讨论：
(1)已经登记的不动产、动产(不包括动产浮动抵押)抵押权，下面就具体案例进行分析：
案例：甲欠乙债务10万元，以一辆汽车为乙设立抵押，并办理抵押登记，甲以15万元价格出售给丙，丙交车款后，甲交付汽车，后才告知乙。乙称不同意甲出卖，遂起纠纷。问：该纠纷应该如何解决。
分析：可以肯定地说，甲、丙的买卖行为并非当然、绝对无效，而是属于“对特定第三人(债权人)无效的法律行为。因为这里存在多种可能情形：
可能情形之
一：甲取得车款后，将其中的10万元提前清偿或者提存，此时不会出现纠纷，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
二：丙取得汽车后，将应付车款15万元中的10万元提前代为清偿给乙或者提存、或者在甲、乙债务到期时将10万元直接交付给乙，余款5万元交付给甲。此时，乙没有必要也无权主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
三：甲、丙相互交付汽车、车款后，乙对汽车主张抵押权，丙为保住汽车，另拿出10万元代甲向乙清偿债务。此时，乙也无权请求确认买卖行为无效。
可能情形之
四：甲、丙相互交付汽车、房款后，乙主张汽车的抵押权，但甲拒不清偿债务，丙也无所表示，此时，乙有必要、也有权利主张甲、丙买卖行为无效。
可能情形之
五：若甲、并约定的车款仅为5万元，远远低于汽车价值10万元，乙有必要、也有权利主张甲、丙之间的买卖行为无效，以执行该汽车以获得优先受偿。
结论：已经登记的不动产、动产抵押权不仅有效且具有对抗第三人的效力，不容否认。但是，这并不能得出未经债权人同意的抵押物转让行为当然无效的结论。只有那些已经损害债权人优先受偿权的擅自转让行为，经债权人主张且经过判决认定无效的，方为无效。
《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通过对该条理解，违反《物权法》第191条第2款的行为被人民认定为无效行为，也不属于绝对无效的法律行为，而是属于相对无效的法律行为，又称为对特定第三人无效的法律行为，是指该行为虽然具有违法性，但仅仅涉及特定第三人的利益，只能由特定的第三人主张此种法律行为无效。
(2)动产浮动抵押权人不得对抗特定买受人
依据《物权法》第189条第2款，已经设立抵押并办理登记的浮动动产未经抵押权人同意而转让的，原则上亦适用上述规则。但有一个特殊规则：不得对抗在经营活动中已经支付合理价款的买受人。
(3)未登记的动产(包括浮动动产)抵押权
动产抵押未办理登记的，抵押权有效但不得对抗善意第三人。