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抵押在先买卖在后是否有效

#抵押担保最新修订 | 2025-05-18

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律师解析: 在日常的经济活动中，常常会遇到抵押与买卖的先后顺序问题。
通常而言，当抵押行为发生在前，买卖行为发生在后时，这样的买卖合同一般是有效的。
从法律原理上看，依据物权优先效力，抵押权的优先级高于普通债权。
虽然物品已经被抵押出去了，但物品的所有权人依旧拥有对其的处分权。
也就是说，即便物品处于抵押状态，所有权人仍然可以将其出卖，而且这并不会影响抵押权人优先受偿的权利。
对于买受人来说，情况分为两种。
一种是在购买时并不知晓该物品已经被抵押，同时已经支付了合理的价款并且完成了交付。
在这种情况下，依据类似于“买卖不破租赁”的法理，买受人所取得的所有权会受到法律的保护。
然而，一旦抵押权人要实现自己的抵押权，买受人的所有权可能就会受到限制。
另一种是买受人明明知道该物品已经被抵押，却仍然选择购买，甚至存在与出卖人恶意串通、损害抵押权人利益等情况，那么这样的买卖合同就有可能被认定为无效。
综上所述，抵押行为在前并不一定会导致后续的买卖合同无效，具体情况需要综合判断，其中关键在于买受人是否属于善意取得。

案情回顾:

小朱将名下一套房产抵押给小胡并办理抵押登记。之后，小朱未告知小李该房产已抵押，便将其卖给小李，小李支付合理价款后完成房产交付。小胡得知此事后，认为小朱与小李的买卖行为损害其抵押权，主张该买卖合同无效。小李则称自己并不知晓房产已抵押，认为合同应有效。

案情分析:

1、一般而言，抵押在先买卖在后，买卖合同是有效的。小朱作为所有权人有处分权，出卖抵押物不影响小胡的优先受偿权。
2、若小李不知房产已抵押，支付合理价款并完成交付，其可能基于善意取得受法律保护。但小胡实现抵押权时，小李的所有权可能受限。若小李明知已抵押仍购买，合同可能因恶意串通损害小胡利益被认定无效，需结合实际判断小李是否善意取得。

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