价格上恶意竞争违法吗

[律师回复] 据报道，近日恒大等房企在南京的楼盘因为降价销售，将受到物价部门和房管部门处罚。其中恒大绿洲花园被指“低于成本价格销售，属于不正当竞争”。
　　那么，按照我国现行法律规定，南京恒大和万科的“低价售房”行为离价格违法有多远？“低于成本价销售”就是“不正当竞争”吗？
　　我国《反不正当竞争法》规定，“经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品。”但经营者“处理有效期限即将到期的商品或者其他积压的商品”或“因清偿债务、转产、歇业降价销售商品”，而低于成本价销售商品的，不属于不正当竞争。《价格法》规定，经营者“在依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商品等商品外，为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格倾销，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益”，属于不正当价格行为，应受行政处罚。这种价格违法行为被称为“低价倾销行为”。
　　综合两部法律的规定，我们不难发现，“低价倾销行为”必须符合以下基本条件：一是主观上必须有“排挤竞争对手或者独占市场”的目的和动机；二是客观上必须有以低于成本的价格倾销，扰乱了正常的生活经营秩序，损害了国家利益或者其他经营者的合法权益。在当前国内房地产市场普遍不景气、商品房明显滞销、房地产商资金周转困难的情况下，不少房产商都在降价促销以自保，从而规避资金链断裂的巨大经营风险，有几家房地产商还有能力和心思通过低价倾销行为来图谋排挤竞争对手或者独占市场？再者，仅凭一个楼盘的降价销售就能发挥“排挤竞争对手或者独占市场”的作用，也有些小看其他房地产商的实力了。因此，如果没有更多的事实和理由予以支持的话，仅凭南京恒大一个楼盘的低于成本价销售，就认定其不正当竞争，在法律上很难成立。与此同时，长期积压的商品房也毫无疑问属于“积压商品”，依法完全可以降价出售。
　　另外，南京有关部门的处理程序也值得商榷。现行《关于制止低价倾销行为的规定》中要求，属于省及省以下区域性的低价倾销行为，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门认定。对于省及省以下区域性的低价倾销行为，省级政府价格主管部门可以根据需要委托当地政府价格主管部门进行调查。省级以上人民政府价格主管部门依法对低价倾销行为实施行政处罚。这意味着，南京恒大即使涉嫌“低价倾销”，南京市物价部门和江宁区房管部门也无权进行认定和处罚，仅可以在省价格主管部门的委托下进行调查，最终至少由江苏省价格主管部门实施处罚。
　　看来，南京个别房地产商的“低价售房”行为离违法尚远，而南京相关职能部门的处罚行为却离违法很近。
以上是价格违法不正当竞争的解答。

[律师回复] 据报道，近日恒大等房企在南京的楼盘因为降价销售，将受到物价部门和房管部门处罚。其中恒大绿洲花园被指“低于成本价格销售，属于不正当竞争”。
　　那么，按照我国现行法律规定，南京恒大和万科的“低价售房”行为离价格违法有多远？“低于成本价销售”就是“不正当竞争”吗？
　　我国《反不正当竞争法》规定，“经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品。”但经营者“处理有效期限即将到期的商品或者其他积压的商品”或“因清偿债务、转产、歇业降价销售商品”，而低于成本价销售商品的，不属于不正当竞争。《价格法》规定，经营者“在依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商品等商品外，为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格倾销，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益”，属于不正当价格行为，应受行政处罚。这种价格违法行为被称为“低价倾销行为”。
　　综合两部法律的规定，我们不难发现，“低价倾销行为”必须符合以下基本条件：一是主观上必须有“排挤竞争对手或者独占市场”的目的和动机；二是客观上必须有以低于成本的价格倾销，扰乱了正常的生活经营秩序，损害了国家利益或者其他经营者的合法权益。在当前国内房地产市场普遍不景气、商品房明显滞销、房地产商资金周转困难的情况下，不少房产商都在降价促销以自保，从而规避资金链断裂的巨大经营风险，有几家房地产商还有能力和心思通过低价倾销行为来图谋排挤竞争对手或者独占市场？再者，仅凭一个楼盘的降价销售就能发挥“排挤竞争对手或者独占市场”的作用，也有些小看其他房地产商的实力了。因此，如果没有更多的事实和理由予以支持的话，仅凭南京恒大一个楼盘的低于成本价销售，就认定其不正当竞争，在法律上很难成立。与此同时，长期积压的商品房也毫无疑问属于“积压商品”，依法完全可以降价出售。
　　另外，南京有关部门的处理程序也值得商榷。现行《关于制止低价倾销行为的规定》中要求，属于省及省以下区域性的低价倾销行为，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门认定。对于省及省以下区域性的低价倾销行为，省级政府价格主管部门可以根据需要委托当地政府价格主管部门进行调查。省级以上人民政府价格主管部门依法对低价倾销行为实施行政处罚。这意味着，南京恒大即使涉嫌“低价倾销”，南京市物价部门和江宁区房管部门也无权进行认定和处罚，仅可以在省价格主管部门的委托下进行调查，最终至少由江苏省价格主管部门实施处罚。
　　看来，南京个别房地产商的“低价售房”行为离违法尚远，而南京相关职能部门的处罚行为却离违法很近。
以上是价格违法不正当竞争的解答。