继承来的房产出售必须要缴纳20%的税吗

[律师回复] 固定资产清理出售时，其进项税额不需要转出　　按照增值税税法规定，增值税一般纳税人，将于2009年1月1日之后购买的固定资产处置（出售）了，要开具增值税专用发票，按照实际的变价收入乘以17%的增值税税率，计算增值税销项税额的，不要做进项税额转出的。　　
一、小规模纳税人销售已使用过固定资产涉税处理　　《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）
第二条
第一款
第一项规定，小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函〔2009〕90号）
第四条
第二款规定，小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额＝含税销售额÷（1＋3%）；应纳税额＝销售额×2%。　　例：2013年12月，某小规模纳税人将一台已使用过的设备进行了销售，取得价款20600元。该小规模纳税人该项业务应缴纳增值税为20600÷（1＋3%）×2%＝400（元）。　　
二、一般纳税人销售已使用过固定资产涉税处理　　
（一）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日前购进或者自制的固定资产。根据《财政部、国家税务总局关于实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）
第四条第二款规定，按照4%征收率减半征收增值税。《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函〔2009〕90号）第四条第一款规定，一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货，适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额＝含税销售额÷（1＋4%）；应纳税额＝销售额×4%÷2。　　例：某增值税一般纳税人2013年12月将2008年1月购进已使用过的固定资产设备一台，取得价款104000元。该纳税人该项业务应缴纳增值税为104000÷（1＋4%）×4%÷2＝2000（元）。　　
（二）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或自制的固定资产。由于从2009年1月1日起增值税一般纳税人购进（包括接受捐赠、实物投资）或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国增值税暂行条例实话细则》有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用发票和运费结算单据从销项税额中扣除。根据《财政部、国家税务总局关于实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）第四条第一款规定，对销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或自制的固定资产按照适用税率征收增值税。　　例：某增值税一般纳税人2013年12月将2010年1月购进已抵扣进项税额的固定资产设备一台销售，取得价款117000元。该纳税人该项业务应缴纳增值税为117000÷（1＋17%）×17%＝17000（元）。　　
（三）一般纳税人销售自己使用过的属于条例
第十条规定不得抵扣且末抵扣进项税额的固定资产。根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条第一款第一项规定，一般纳税人销售自己使用过的属于条例
第十条规定不得抵扣且末抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%征收率减半征收增值税。　　例：某增值税一般纳税人，2013年12月将一台2009年10月购进的应征消费税汽车转让，取得价款104000元。该纳税人该项业务应缴纳增值税为104000÷（1＋4%）×4%÷2＝2000（元）。　　
（四）购进固定资产发生增值税暂行条例实施细则视同销售的情况。增值税暂行条例实施细则第四条规定单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：　　
1、将货物交付其他单位或者个人代销；　　
2、销售代销货物；　　
3、设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；　　
4、将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；　　
5、将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；　　
6、将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；　　
7、将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；　　
8、将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。　　纳税人将购进的固定资产发生视同销售的情形，应计征增值税，对已使用过的固定资产无法确定销售额的，以固定资产净值为销售额。同时已使用过的固定资产发生视同销售的情形还要区分固定资产购进时间、进项抵扣情况作具体判断，选择相应的税务处理办法。　　例：某生产企业将2011年购进已抵扣进项税额的生产设备一套无偿调拨给关联企业，该设备无法确定销售额，账面净值为100万元。该纳税人发生了无偿赠送行为，应作视同销售处理，由于没有市场销售价格，应以账面价值作为销售额，同时该设备为已抵扣进项税额，应按适用税率计算增值税，该纳税人应纳增值税为100万×17%＝17（万元）。　　
（五）纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。由于纳税人购进固定资产时为小规模纳税人，未抵扣进项税额，认定为一般纳税人后销售该固定资产，如果按照适用税率征收增值税，明显增加了纳税人的税收负担。因此《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2012年1号）明确此类情形可按简易办法依4%征收率减半征收增值税，同时不得开具增值税专用发票。　　例：增值税小规模纳税人2011年1月购入固定资产设备一台，该纳税人于2013年3月认定为增值税一般纳税人，2014年1月将2011年1月购入的设备转让，取得含税收入10400元，则该纳税人该笔业务应纳增值税为10400÷1.04×0.04×50%＝200（元）。　　
（六）增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2012年1号）明确增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。可按简易办法依4%征收率减半征收增值税，同时不得开具增值税专用发票。　　例：某自来水公司，选择简易办法征收，2014年1月销售2013年购进按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，取得含税收入10400元，则该纳税人该笔业务应纳增值税为10400÷1.04×0.04×50%＝200（元）。　　
（七）购进已使用过的固定资产，再次销售涉税处理。一般纳税人购进已使用过的固定资产，使用后再次销售，要区分不同情况进行涉税处理。如果该固定资产首次进入流通领域为2009年1月1日前的，由于没有抵扣过进项税额，二次及二次以上流通，纳税人仍适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额＝含税销售额÷（1＋4%）；应纳税额＝销售额×4%÷2。如果取得的已使用过的固定资产首次进入流通领域为2009年1月1日以后已抵扣进项税额的，二次及二次以上流通则按适用税率计算缴纳增值税。　　
（八）售后回租业务固定资产涉税处理。融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。因此对于售后回租业务出售资产的行为不需要作增值税税务处理。　　
三、“营改增”试点纳税人固定资产涉税处理　　按照《试点实施办法》和本规定认定的一般纳税人，销售自己使用过的本地区试点实施之日（含）后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；销售自己使用过的本地区试点实施之日前购进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。　　例：某运输企业，2012年12月“营改增”试点后认定为增值税一般纳税人，2014年1月将2台运输汽车转让，其中
A汽车为试点前购进，销售价款为10400元，
B汽车为试点后购进，已抵扣进项税额，销售价款为117000元，A汽车应纳增值税为10400÷（1＋4%）×4%÷2＝200（元），B汽车应纳增值税为117000÷（1＋17%）×17%＝17000（元）。