全款购买的房屋突然被法院查封，我该怎么办？

全款购买的房屋突然被法院查封，我该怎么办？

【案情简介】

随着近年来房价的节节攀升，上海市民叶先生也加入了投资房地产的大军中。2016年，他与上海大昌公司签订了一份房屋买卖合同，购买一套位于江苏昆山的商业服务房，房屋总价值85万元，扣除四年租金和物业费，叶先生实际支付了包括房屋价款在内的各项费用共计70万元。之后，他委托昆山吉祥公司管理该房屋，装修后对外出租。2017年，叶先生与上海大昌公司前往不动产登记机关办理房屋过户手续时发现，该房屋已被上海市普陀区人民法院查封，导致该房屋无法过户登记。那么叶先生还能拿回自己全款购买的房屋吗？

【审判结果】

本案由上海市普陀区人民法院依法审理，经法院查明，2016年叶先生向上海大昌公司购买了一套位于江苏昆山某处的商业房，叶先生实际支付了70万元，在其付清40万元后，上海大昌公司于2017年1月将系争房屋交付给叶先生。同年2月，叶先生便将该房屋委托给昆山吉祥公司管理装修，并对外出租。2017年3月，双方将《昆山存量房买卖合同》在网上登记备案。同年5月24号，叶先生与上海大昌公司前往不动产登记机关办理过户登记手续，该机关当日接收了相关材料并出具了收件收据。同年5月26号，法院对上海大昌公司名下包括系争房屋在内的70套房屋进行了查封。以上陈述有房屋买卖合同、委托合同、银行交易流水明细、收件明细凭证等作为证据，法院对此予以确认。而且在法院审查过程中，叶先生又补充提供了其委托许女士支付剩余房屋价款的委托书，以及2017年2月至2017年4月间许女士与上海大昌公司之间的汇款交易明细，对于叶先生所称其在办理过户交易前就全款支付了房屋价款的说法，法院基于上述证据予以确认。虽然申请财产保全人北方房产公司认为叶先生所提供的证据不能证明其实际占有系争房屋，而且系争房屋也没有办理过户，所以该房屋仍属于上海大昌公司，自己的保全行为完全于法有据。但法院认为北方房产公司未对其主张提供相关证据材料，所以对其说法不予认可。

法院认为，在系争房屋被查封之前，叶先生已经与上海大昌公司签订了合法有效的书面买卖合同，从银行交易流水、购房发票等证据来看，其也在办理房屋过户手续之前支付了全部房屋价款，虽然叶先生不能提供证据证明系争房屋实际的交付日期，但其提供的《委托管理合同》所载明的出租系争房屋的时间是2017年2月1日，出租房屋的行为可以认定是叶先生对房屋的实际控制，所以叶先生在2017年2月1日就实际占有系争房屋。而且不动产登记机关在接收了叶先生的材料后无法帮其办理过户是由于该房屋被法院查封，并非是其自身原因导致。综上，最后法院裁定中止对系争房屋的执行。

【律师分析】

随着房地产市场的兴起，房屋买卖也随之增多，但由于缺乏相关专业知识，这当中也产生了大量的房屋买卖诉讼，本案中的叶先生就遇到了比较典型的房屋买卖纠纷。虽然他的房屋被法院依法查封，但他完全可以根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定向法院提出书面异议，法条具体规定如下：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”而且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，叶先生所提供的证据完全能证实其是在系争房屋被法院查封前与大昌公司签订了合法有效的买卖合同并支付全部购房款，此外在法院查封之前他也实际占有该房屋，未办理过户登记也并非其自身原因。所以，法院最终作出裁定中止对系争房屋的执行完全符合法律的规定。