房屋租赁合同的法定承受与买卖不破租赁

　　房屋租赁合同的法定承受是指在房屋租赁合同的存续期间内，承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪的，下列三类人有权法定承受该房屋租赁合同：

　　(1)与承租人生前承租人共同居住的人;

　　(2)承租人的共同经营人;

　　(3)承租人的其他合伙人.

　　房屋租赁合同的法定承受制度的使用条件：

　　(1)为城镇房屋租赁合同，汽车租赁合同等其他合同不适用于此制度;

　　(2)承租人须为自然人(包括个体工商户，参与个人合伙)。

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

　　买卖不破租赁制度的适用条件：

　　(1)不动产或者动产租赁合同有效;

　　(2)出租人已将租赁物交付承租人，租赁物由承租人占有;

　　(3)租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企业合并等原因，租赁物的所有权发生变动。

　　买卖不破租赁制度的情形：

　　(1)租赁物被没收、征收的;

　　(2)先抵押后出租，抵押权已经登记的;

　　(3)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　两者的相同点：

　　(1)两个制度的目的都是为了保护承租人的使用权;

　　(2)两个制度都是“法定承受”，条件一旦达成，什么都不需要做，自动替换新的承租人或者出租人。

　　两者的不同点：

　　(1)适用情形不一定，房屋租赁合同的法定承受制度仅适用于承租房屋租赁合同，买卖不破租赁制度适用所有的动产或不动产租赁。

　　(2)适用对象不一样，房屋租赁合同的法定承受制度的适用是承租人发生变化，自动替换承租人，买卖不破租赁制度是所有权人发生变化，自动替换出租人。