买卖不破租赁规则

　　引言：租赁是日常生活中随处可见，特别是房屋租赁。租赁说白了就是承租人承租出租人的物并占有、使用、收益。那现实生活中很多人会担心(包括出租人和承租人)，出租人会担心这个房子我本来想卖，但是一时半会儿也不一定会卖出去，我用来出租吧，怕后面碰到买主又很麻烦。承租人会考虑说，这个房子我住的很适应，离上班的地方也近，要是房东把房子卖了，新房东叫我搬出去怎么办?然而这在法律上是很容易解决的，下面笔者就我国法律规定的买卖不破租赁规则做简要分析：

　　买卖不破租赁的构成要件：

　　(1)不动产或者动产租赁合同有效;

　　(2)出租人已将租赁物交付给承租人，承租人占有中;

　　(3)租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企业合并等原因，租赁物的所有权发生变动。

　　法律效果：

　　新的所有权人“法定承受”该租赁合同。即什么也不需要做，什么也不需要说，元租赁合同的权利义务内容维持不变(租金、期限等)，自动将出租人替换为新的所有权人。

　　买卖不破租赁的例外：

　　第一租赁物被没收、征收的;第二先抵押后出租，抵押权已经登记的;第三房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　法条指引：

　　《合同法》第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　《物权法》第190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　《城镇房屋租赁合同解释》第20条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。