怎样的交房需要承担违约金

需要承担违约金的交房行为主要是开发商没有按照合同约定时间进行交房的行为，其可能是没有按照合同约定的质量进行交付，也可能是在合同约定交房日期届满并没有进行竣工验收。这里面需要说明的是，有些开发商在合同约定交房日会在相关媒体上公告交房事宜，但交房公告并不等于符合约定标准的交房。

在实践中，有一些开发商与业主之间已经进行交钥匙的行为，这里面也会涉及到一些是否存在逾期交房的问题，如房屋总体已经达到交房条件，仅仅存在一些不影响居住使用的瑕疵，买房人拒绝收房，则一般不能认定为开发商逾期交房；相反，如当时房屋因未取得竣工验收合格证明、规划验收合格证明等情形未满足法律法规规定的交房条件，或违反其他合同约定的交房条件影响使用（如约定精装修交房，但实际交房时还只是毛坯房），买房人拒绝收房，开发商构成逾期交房，应承担相应违约责任。

笔者曾经办理了一个关于开发商逾期交房的群体案件，合同约定的交房时间是2015年9月28日，开发商在交房日之前均在本地媒体上做了交房公告，并于合同约定交房日期向业主交付了钥匙，开发商留存了相应的交房公告、业主交房期间签收的文件，有相当一部分业主也认为拿了钥匙就是交房了。接手案子后，我们与相关部门沟通、查证，基本上能够确定交房时间在2018年9月之后。需要说明的是，这里所指的交房是合同意义上的交房，即房屋达到交房标准，且经过政府相关部门进行竣工验收。所以，在这个案件中，开发商实际上应当承担的违约金应当自2015年9月28日至最终交房之日（2018年9月之后），所以，开发商需要承担的违约金实际超过了三年，这里面的金额就比较大了。