买卖不破租赁如何交付租金?

最新修订 | 2024-02-19
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卞晓飞律师
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专家导读 在买卖不破租赁原则下,在房屋买卖合同签订日期到租赁到期之间的租金,应该交付给新房东,也就是房子的买房。在二手房买卖中,经常会涉及到房子尚在出租的情况,原则上承租人不受房子买卖的影响,交付租金要看房屋买卖签订合同的日期。

买卖不破租赁如何交付租金?

一、买卖不破租赁如何交付租金?

签订买卖合同后,房屋的归属权就转给买方了,租房只有房屋使用权而无所有权,所以租金给与买方。此处应注意合同签订时间,和租房到期时间。租房到期在合同签订前,租金属于卖方。

租赁房屋产权变动,租赁合同效力并未消亡,只是租赁主体发生变更,而且此类租赁主体的变更受制于“买卖不破租赁”的规定,买受人不能佯装一无所知,借机逃避“过错”责任。承租人已经支付或提前预付的租金,对买受人是由约束力的,买受人可以不当得利向出租人请求返还承租人已经支付的租金。只要承租人出示租金支付的证明,举证责任基本完成;须注意,买受人通知承租人向买受人支付租金后,承租人不得以租赁合同相对性问题对抗。

现行法律并未限制房屋产权变更后,原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同,对承租人以前的违约行为主张合同权利,这种合同权即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除权

二、不能适用买卖不破租赁原则的情况有什么?

1、先抵押后租赁,且抵押权已经登记的房屋,不适用该原则。

抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

2、先查封后租赁的房屋,不能适用该原则。

查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,房屋被查封后,其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此,其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。

3、属于破产财产的房屋,不适用该原则。

租赁合同在破产程序中是否可以继续履行,应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一,就是可以使未到期的债权视为已到期,也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此,租赁合同在破产程序中,存在终止履行的可能。由此判断,如果破产财产变更所有权人,则更不能适用“买卖不破租赁”原则。

综上所述,如果房子还在出租中,房东将房屋出售,自买卖合同订立,完成过户的时间算,之后产生的租金收入应该归房子买方,承租人要将余下的租金交付给新房东,双方建立租赁关系。对于之前已经缴纳的押金,应该由原来房东转移给新房东。

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