迟交租金18天出租人解除合同可以吗?

最新修订 | 2024-03-02
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卞晓飞律师
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专家导读 迟交租金18天出租人解除合同是可以的,双方订立租赁合同后,承租人按时缴纳租金是义务,如果拖延或者延迟,经过一定期限未缴纳的,出租人有权单方面解除合同。至于出租人给出的合理期限多久,就要看双方在合同中的约定。

迟交租金18天出租人解除合同可以吗?

一、迟交租金18天出租人解除合同可以吗?

当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

租赁合同中,交付房租是承租人应对出租人承担的主要义务,承租人应当按约交付租金。如果承租人无正当理由而不交或者延迟交付租金,就构成违约。但出租人也不能就此要求解除租赁合同。承租人无正当理由到期未交付租金的,出租人应先行使催告权,要求承租人在合理的期限内交付。如果在出租人催告的期限到达后,承租人仍不予交付,此时出租人便可以解除合同。

二、出租人解除合同的情况有哪些?

1、租赁合同履行过程中出现不可抗力。因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。而不可抗力指的是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,如自然灾害、政府行为、社会异常事件等。如果出现如此情况出租人可以立即解除合同,同时不需要承担违约责任

2、租赁合同履行过程中承租人未经出租人同意擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建,虽然没有给租赁物造成损害,但经出租人催告要求在合理期限内恢复原状仍未恢复。

3、租赁合同履行过程中承租人未经出租人同意进行转租。承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

综上所述,承租人使用房屋,应当每月及时支付租金,如果其拖欠,在出租人给出的合理期限内还没有缴纳的,出租人有权解除合同,由此造成损失由承租人自己承担。一般来说,都是规定可以推迟半个月。出租人以此理由解除合同的,会扣押金做违约金

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就是说在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵),致使承租人无法使用,或者利益受到重要影响,或者在相当期间内不能进行使用收益的,或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
2、《合同法》第二百三十三条规定:租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。此条规定仅限于物的瑕疵,而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的,而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的,承租人将不得主张解除合同。
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笔者不同意这种观点,原因在于:

一,所谓合同解除的溯及力问题,是指合同解除能否影响已经经过的合同关系。无溯及力,是指合同解除仅仅使合同关系向将来消灭,解除之前的合同关系仍然有效。如果以此概念作为讨论的基础,则解除前的合同关系仍然拘束当事人,因为它仍然有效。于此场合,迟延履行违约金的数额只能根据当事人约定的标准与实际迟延的时间的乘积而得,而与合同解除的时间无关。

二,因为解除前的合同有效,所以违反该有效的合同所产生的迟延履行责任甚至可以看作一个与解除权的行使完全无关的事物,从而,该迟延履行责任的计算就与一个处于迟延且未解除的买卖合同并无二致。即,迟延行为持续的时间决定了迟延履行责任的大小,计算标准则根据约定。由此,也应当是计算至实际履行之日。

三,如果合同未被解除,则租赁期间迟延给付租金的滞纳金在实务和理论上都是从迟延之时计算至实际给付之日(经常表现为判决执行之时),并无疑问。如果解除后反倒只计算至解除之时,则被违约人所获得的赔偿要比不解除合同少,甚至少很多,从解除制度的目的而言,不利于守约方行使解除权,也不利于其从已经无意义的合同中解脱出来,合同解除制度的目的也会受到阻碍。另一方面,也会促使守约人为了获得更完整的赔偿而怠于行使解除权,使已经毫无意义的合同持续下去,宏观来看,难谓有效率之秩序。

四,如果当事人未约定迟延履行违约金,按照我国合同法理论与实践都承认的实际赔偿原则,承租人应当赔偿因其迟延行为所造成的损失,其计算方法应当是迟延给付租金的数额与同期银行利息和实际迟延天数的乘积。相应地,迟延履行违约金的计算也应当以实际迟延的时间为准。

五,从迟延履行违约金的经常性的约定方式来看,该违约金本身亦为一个继续性债权,其数额随着时间的经过而不断增加,该数额只有在迟延行为终止即承租人缴纳全部租金之时方才确定。所以,解除权解除的是后来的合同,并不能“解除”或消灭仍然存在的迟延状态。

六,按照有的论者的说法,在解除后,因为承租人的使用收益不能返还,所以,继续给付租金义务和法定利息也是
第九十七条的“采取其他补救措施”的应有之义。但是,既然承认解除之前的合同关系仍然存在,为何基于该有效的合同关系所产生的履行请求权会转化为不当得利的返还请求权呢?崔建远教授认为:“合同解除无溯及力时……当事人一方已经部分或全部履行了债务,对方却未履行对待给付,或者虽然也履行了债务,但双方各自的履行在数量上不对等。对这一问题采取所有物返还显然不妥,因为给付人在合同解除后仍未取得给付物的所有权。唯一的办法是运用不当得利制度加以解决,即受领人将其多得的利益按不当得利规则加以返还。”
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