商品房买卖合同惩罚性赔偿有哪些情形？

[律师回复] <br/>一、商品房买卖惩罚性赔偿的情形有哪些适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：<br/>（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给<br/>第三人；<br/>（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给<br/>第三人。<br/>（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；<br/>（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；<br/>（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。<br/>二、商品房买卖惩罚性赔偿的条件是什么通过以上规定的情形，还可以得出以惩罚性原则适用需满足以下的条件：<br/>（一）只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。<br/>（二）只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中，前两种情形属于恶意违约行为。根据合同法的规定，以及目前我国的司法实践，构成违约责任必须同时具备以下四个条件：<br/>第<br/>一，行为，也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是，当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在，则不发生违约行为。<br/>第<br/>二，过错，即违约一方当事人主观上有过错，这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因，如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约，当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此，违约当事人要承担违约责任，主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下，过错的大小是其承担违约责任大小的依据。第<br/>三，损害事实，损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只要有违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小；而在需要支付赔偿金的情况下，则必须考虑当事人所受到的实际损害。<br/>第<br/>四，因果关系，即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害，对这两种损害违约人应赔偿。在此之外，应该注意的是恶意违约的规定，而《司法解释》上述二种情形的规定则是规定的恶意违约的具体规定。后三种属于“欺诈行为”。欺诈，一般是指以使他人发生错误为目的的故意行为。在欺诈中，为了使他人了生错误，一般要作所谓不正确说明和陈述，它主要指的是一方当事人在订立合同之前，为了吸引对方订立合同而对重要事实所作的一种不真实的陈述，从而使对方产生误解并遭受损害的行为。它主要分为两种类型：一种叫做非故意的不正确说明，如果作出不正确说明的人是出于诚实地相信真有其事而作的，那就属于非故意的不正确说明；一种叫做欺骗性的不正确说明。欺诈应被告称为“欺骗性的不正确说明”。如果作出不正确说明的人并非出于诚实地相信有其事而作，则属于欺骗性的不正确说明。高院司法解释所说明的后三种情形则指的是欺骗性的不正确的说明，也就是欺诈。《司法解释》中指明的后三种情形与《消法》<br/>第四十九条的规定有相似之处，但却是不同的。首先，《消法》中所称的“欺诈行为”是泛指的；而本《解释》中的欺诈是有特定范围的，即“故意隐瞒”某些特定的事实。另外，赔偿的标准也不一样，《消法》规定的是确定的，是“购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”；而本解释中规定的是“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 正文：我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定了出卖人承担惩罚性赔偿责任的5种情形：<br/>1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；<br/>2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人；<br/>3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明；<br/>4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；<br/>5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。符合上述5种情形的，卖房人在承担缔约过失责任或违约责任后，买受人还可以同时要求其承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。需要注意的是：<br/>首先，可适用惩罚性赔偿责任的仅限于该5种情形，其他违约或欺诈行为均不得适用。由于惩罚性赔偿责任是超出实际损害数额的附加性赔偿，目的不在于传统损害赔偿责任中的补偿损失，而是一种惩罚，故只能在法律、司法解释明文规定的情况下适用。<br/>其次，商品房买卖合同惩罚性赔偿所适用的条件包括：买卖合同已经成立；合同成立后发生的5种情形，必须是已经导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除；买受人无法取得房屋。只有同时满足上述3个条件才可以适用惩罚性赔偿责任。如果在发生上述5种情形后，卖房人能够及时补救，使得商品房买卖合同仍可实际履行，则不应适用惩罚性赔偿责任。例如：开发商将已经抵押的房屋出卖或者在出卖后又抵押的情形下，如果开发商能够将抵押及时解除，则即使其确实存在恶意抵押的行为，也不应令出卖人承担惩罚性赔偿责任；订立合同时有故意隐瞒没有商品房预售许可证明或者提供虚假证明的行为，但其在前取得商品房预售许可证明，预售合同有效，也不应令出卖人承担惩罚性赔偿责任；一房二卖情形下，未实际取得房屋的买受人可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任，而实际取得房屋的买受人则不能主张。与此同时，“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”与返还利息、赔偿损失可以同时并用，且并不是所有的案件一律赔偿已付购房款一倍的损失，而是应有依据不同案件的不同情况在一倍以以内自由裁量。同时，在自由裁量时还会主要依据出卖人的过错程度、情节轻重、所得利益大小、造成损失的大小、社会影响等来决定赔偿数额。当然，还会考虑出卖人的经济承受能力，甚至于买受人的经济能力等等。

[律师回复] 1、 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。<br/>我们知道，在出卖人在与买受人签订买卖合同后又将该房屋抵押给其他第三人，并不必然会导致该合同无法实际履行，因为出卖人也有可能会在买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵押撤销，这样并不会影响到买受人的合法权益。所以最高人民法院规定，在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现的”这一条件，简单的说，主要包括房屋无法实际交付或无法办理房屋权属证书等。因为在这种情形下，才会导致出卖人的根本性违约，因此才会造成买受购买房屋的目的落空，严重影响到买受人的合法权益。特别是在买受人已经支付相当金额的购房款时，一旦出卖人破产或者丧失偿债能力，则买受人的损失几乎无法得到保障。但是，这一规定在法学理论上的合理性颇值商榷。<br/>因为在这种情况下，有两种很显然的可能存在，一是出卖人抵押房屋的目的是为了得到更多的资金，从而更好地履行合同的义务；第二种情形就是出卖人故意违约，也就是将所出卖的房屋抵押后无法撤销该抵押，从而导致自己违约，根本无法履行自己的义务。对于故意违约或根本违约后处理，合同法第94条有着明确规定，具体为：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：<br/>（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；<br/>（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；<br/>（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；<br/>（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；<br/>（五）法律规定的其他情形。” 而此种情形就正好适用于合同法这条规定的第四款规定。但是，合同法并没有在有关违约责任的条款中规定在这种情形下应承担惩罚性赔偿。当然，买受人可以要求出卖人赔偿其全部损失，包括一些直接及间接的损失，这些都可以从合同法中违约责任的条款中找到依据，但惩罚性赔偿却无任何法律依据。同时，如果适用消费者权益保护法适用惩罚性赔偿的欺诈条件来确定，也不能适用惩罚性赔偿，因为尽管出卖人此时在主观上属于故意违约，但其并不能构成欺诈，这两者之间存在着很大的差别。所以，笔者认为这一规定既不符合法理也没有法律依据。

[律师回复] 对于商品房买卖适用惩罚性赔偿吗？这个问题，解答如下, 惩罚性赔偿，又称示范性赔偿或报复性赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。惩罚性赔偿是加重赔偿的一种原则，目的是在针对被告过去故意的侵权行为造成的损失进行弥补之外，对被告进行处罚以防止将来重犯，同时也达到惩戒他人的目的；如果被告的侵权行为是基于收益大于赔偿的精心算计，也可以给予惩罚性赔偿，在这种情况下如果只同意给予补偿性赔偿，侵权人只是相当于事后通过赔偿补办手续，但没有任何风险。所有房屋买卖合同纠纷都可以适用惩罚性赔偿原则吗只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。商品房买卖合同怎么适用惩罚性赔偿只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中，前两种情形属于恶意违约行为。构成违约责任必须同时具备以下四个条件：<br/>第<br/>一，行为，也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是，当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在，则不发生违约行为。<br/>第<br/>二，过错，即违约一方当事人主观上有过错，这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因，如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约，当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此，违约当事人要承担违约责任，主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下，过错的大小是其承担违约责任大小的依据。<br/>第<br/>三，损害事实，损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只要有违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小。而在需要支付赔偿金的情况下，则必须考虑当事人所受到的实际损害。<br/>第<br/>四，因果关系，即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害，对这两种损害违约人应赔偿。在此之外，应该注意的是恶意违约的规定，而《司法解释》上述二种情形的规定则是规定的恶意违约的具体规定。商品房面积误差是购房者投诉热点问题，开发商往往单方面规定面积误差处理办法，不利于保护购房者合法权益，所以到底发生商品房面积误差应如何处理，而且能否适用惩罚性赔偿，在商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿，这一系列的问题最好咨询专业律师的意见，他们会帮您更好的维护权利。

[律师回复] 惩罚性赔偿有两类五种情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第<br/>8、9条：<br/>1、具有下列情形之一，导致商品方买卖合同不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（<br/>1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（<br/>2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。<br/>2、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；<br/>（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（<br/>3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。扩展资料：<br/>1、惩罚性赔偿适用条件：<br/>（1）只有“商品房买卖合同”才适用“惩罚性赔偿”，集资房、二手房、房改房等纠纷不适用；<br/>（2）只有当出卖人恶意违约或欺诈才适用“惩罚性赔偿”；<br/>（3）当欺诈行为导致合同无效或被撤销、解除，适用惩罚性赔偿，即只有当买受人无法取得房屋时才可要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。<br/>2、特别适用惩罚性赔偿规则的情形根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中规定：（1）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；（2）合同没有约定或者约定不明确的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人