关于还建房买卖合同有效吗?

最新修订 | 2024-02-27
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专家导读 还建房的买卖合同,只要是满足合同的基本生效要件,就是有效的。不过关于建房能否过户的问题,需要看是否符合还建房买卖的条件,如果符合,可以签订正规的买卖合同并且进行过户。
关于还建房买卖合同有效吗?

还建房买卖合同,只要满足合同的生效要件,就是有效的。不过至于还建房能否过户,要看是否符合还建房买卖的条件。

《中华人民共和国民法典》第五百零二条,依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。但合同成立并非等于合同生效,因为只有依法成立的合同才能生效。一般而言,合同的生效要件包括:

(一)、合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力。

民事行为能力是民事法律行为有效的先决条件,无民事行为能力人及限制民事行为能力人实施的民事法律行为只有经其法定代理人的追认才有效。所谓缔约行为能力,是指民事主体据以独立订立合同,以自己的行为取得民事权利或承担民事义务的法律资格。据此,年满18周岁,或者16周岁以上不满18周岁的未成年人,以自己的劳动收人为主要生活来源的完全民事行为能力人有权订立合同。间歇性精神病人为限制民事行为能力,他们不具有缔约行为能力。不能辨认自己行为的精神病人和不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,他们不能订立合同。但是,限制民事行为能力及无民事行为能力人可以订立纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应的合同。法人的民事行为能力只能限制在其核准登记的生产经营和业务范围内,因此,法人具有就其生产经营和业务范围内的缔约行为能力。

(二)、合同当事人意思表示真实。

所谓意思表示,是指向外部表明愿意发生一定法律效果的意思的行为。意思表示是构成法律行为的要素。意思表示真实是构成有效合同的先决条件之一,一方在被欺诈、胁迫或者重大错误下订立的合同往往非其真实意思表示,属于无效或可撤销的合同。

(三)、合同不违反法律或社会公共利益。

所有合法有效的民事法律行为都不得违反法律或社会公共利益,易言之,符合公序良俗的要求。因此,合同不违反法律或社会公共利益是合同有效的当然条件之一。但必须注意的是,合同不违反法律,是指合同不得违反当事人必须遵守、不得通过协商加以改变的强行性法律规定。强行性法律规定的标志是一般冠以“不得”、“必须”等词语,而任意性规范则用“可以”等词语表示。另外,合同不违反法律,还指合同的内容,即设定的双方当事人的权利义务必须合法。如果合同内容的部分条款有效、部分无效,那么部分条款被确认无效不影响有效条款的效力。

(四)、合同的内容必须确定或可能。

因此,作为确定当事人各自权利义务依据的合同内容对于判断合同是否生效、生效后如何履行,以及发生纠纷时判断孰对孰错具有重大意义。合同内容确定,是指合同内容在合同成立时必须确定,或者必须处于在将来履行时可以确定的状态。合同的内容可能,是指合同所规定的特定事项在客观上具有实现的可能性。如果合同内容属于事实不能、自始不能、客观不能、永久不能及全。

为了避免购买环建房时出现不必要的纠纷,应当签订正规的买卖合同,经过法律程序办理批准、登记等手续的合同,并且必须依照规定办理批准登记手续买卖合同才能正式生效,否则,即使已经具备了一般合同的生效要件,合同也不生效,环建房的买卖不能正常进行。


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5:缴费取回执缴纳费用并领取《受理中国公民出入境证件申请回执单》
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1、是订约时间不同,预约属前契约阶段合同,所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的,双方应承担的义务是合同义务。
2、是预约合同是诺成合同,不受要物约束,强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束,交付是合同履行的重要内容。
3、是签订预约合同的目的是订立本约,由于本约所定的义务是合同义务,直接具备履行内容。由预约到本约的签订,双方当事人应当遵循诚实信用原则将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。概括而言,预约的目的在于有事实或法律上障碍,暂无法订定主契约时,约定将来订立一定合同:预约的目的在于签订本约,而预约合同属诺成性合同而非实践性合同,不受要物约束。
(二)认购书在购买商品房买卖合同的作用商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项,以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系,二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别,但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同,当事人义务将产生质的变化,由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。相关阅读:房屋认购书的定义房屋认购书的定义是什么签订房屋认购书三点注意购房者签订的房屋认购书具备哪些法律效力如何认识房屋认购书的定金及其损害赔偿的问题。
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建设工程合同无效的情形,有效建筑承包合同纠纷的处理
[律师回复]
一、建设工程合同无效的情形
1、有下列情形之一的,所签订的建设工程施工合同无效:

1)不具有经营建筑活动主体资格的企业或个人;

2)未按国家规定的程序和批准的投资计划;

3)承包人将其承包的全部建设工程转包给第三人;

4)承包人将其承包的全部建设工程肢解后,以分包名义转包给第三人;

5)建设工程总承包人未经建设单位同意,将承包工程中的部分工程分包;

6)分包单位将其承包的工程再分包或转包。
2、有下列情形之一,并以被挂靠企业名义签订的建设工程合同无效:(
1)不具有从事建筑活动主体资格的个人、合伙组织或企业以具备从事建筑活动资格的建筑企业的名义承揽工程;(
2)资质等级低的建筑企业以资质等级高的建筑企业的名义承揽工程;如其本身具备施工能力,工程已施工完毕且经验收合格的,一般不宜认定合同无效;(
3)不具有工程总包资格的建筑企业以具有总包资格的建筑企业的名义承揽工程。
3、发包人与承包人签订无取得土地使用权证、无取得建设工程规划许可证、办理报建手续的“三无”工程建设施工合同,应确认无效;但在合同履行中经有关主管部门审批已不存在“三无”情形或在前已补办手续的,应确认合同有效。
4、违反《建设工程规划许可证》的规定,超规模建设所签订的建设工程合同经批准可补办手续,且无违反其他法律规定的,应确认合同有效。
5、对承包人超越建筑资质等级签订的建设工程合同,如承包人具备与建设项目的要求相符的等级条件,工程质量符合设计要求并验收合格的,可按有效合同处理,并以合同约定的建筑资质等级结算工程款。但严重超越本企业建筑资质等级订立的建设工程合同无效。对此应从来把握,建设部原《建筑业企业资质管理规定》(指1995年10月15日起施行的,该规定已被2001年7月1日起施行的新规定取代)第二十九条规定,企业应当按照《建筑业企业资质管理规定》所核定的承包工程范围进行工程承包活动,少数市场信誉好、素质较高的企业,经征得业主同意和工程所在地省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门批准后,可适度超出该核定的承包工程范围承揽工程。
6、承包人跨省区或跨市承揽建设工程但未办理外来施工企业承包工程许可手续而订立的建设工程施工合同,应责令承包人补办有关手续,并由有关行政部门按规定处理,而不应据此认定合同无效。
7、对必须实行公开招标的建设工程,未实行招标的,合同无效;对不是必须实行公开招标的建设工程,发包人直接发包后,具备相应资质的承包人已开始履行合同的,不宜以建设工程未实行公开招标为由,认定所签订的建设工程施工合同无效。
8、建设工程合同中带资、垫资和垫款承包工程的条款应确认无效,对承包人已带资、垫资和垫款承建的工程,发包人应支付该款相应的利息外商投资建筑企业依据国家有关规定,在我国境内带资承包工程,合同中的带资条款应认定有效。
9、建设工程合同对工程款结算没有约定或虽有约定,但发包人与承包人自行结算达成的结算协议有效。属国家投资建设的重大工程,并由国家对工程款结算依法进行管理的除外(需要进行国家审计监督)。
10、具备法人资格的承包人的内部分支机构,具备一定的技术能力,对外具备一定的责任承揽能力,且在其营业执照的范围内对外签订的建设工程合同,应视为承包人对其行为已授权,其签订的合同有效,并应以该承包人的建筑资质等级结算工程款;无营业执照的建筑施工队以承包人的名义对外签订合同,合同无效。承包人的内部职能部门对外签订的建设工程合同,属于效力待定合同,一般情况下不能否定合同的效力。
二、有效建筑承包合同纠纷的处理(一)有效合同处理的一般规定
1、有效合同处理中应当遵循的一般原则(
1)有利于建筑业市场健康发展的原则;(
2)依法保护合同,尊重当事人意思自治的原则;(
3)公平保护当事人合法权益的原则。
2、违反有效合同的责任构成要件、行为表现形式、责任承担方式和免责事由(
1)责任构成要件。违约行为和过错是构成违反有效合同责任的基本要件。(
2)行为表现形式。包括不履行、不完全履行、迟延履行、不适当履行等表现形式。(
3)责任承担方式。包括实际履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等责任承担方式。(
4)免责事由。包括不可抗力、当事人约定的免责条款、权利主张人自身的过错等几种情况。
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