二手房交易阴阳合同避税是违法的吗？

[律师回复] 风险<br/>一：买家负担加重而违约<br/>合同价以外的部分，都应以现金方式支付，这会加大买家的负担，由此可能会造成违约并承担责任。<br/>业内人士表示，购房者一般会根据手中的资金量，以及自己的工资收入来确定住宅的总价，但如果碰到做低房价的情形，而被要求支付更多的现金时，往往会面临资金短缺的困境。当然，有些买家不想错过一次购房机会，同时考虑到自己也能节省一些税费，一般会选择向亲朋好友借钱。但这是一步险棋，走得好，能暂时度过难关;如果走不好，则有可能会导致交易中断，并承担违约责任。<br/>有人认为，双方签订的是阴阳合同，可视作无效合同。但实际上并非如此，有律师告诉记者，即使签的是阴阳合同，一旦发生纠纷，法院仍然会认为合同有效而要求继续履行。因此买家因为无法付款而造成违约之后，肯定要承担违约责任。<br/>风险<br/>二：出售房屋税负加重<br/>可以肯定的是，做低房价会加重日后转让住宅时的税赋负担。<br/>就以上述案例为例来说明。假设这套实际成交价为180万元的二手房“做低”为135万元成交，另外差额45万元以现金的形式付给卖家。买家可按照普通住宅的标准来纳税，契税税率为1.5%，那么纳税金额为20250元(135万元×1.5%)，相比较实际纳税金额54000元(180万元×3%)来说，的确节省了一多半。<br/>买家看似是沾了不小的便宜，但这位买家有可能会付出更大的代价。如果这位买家日后要出售这套住宅，那么，他便要承担差额部分45万元的税费，仅二手房个税一项，负担的税费就可能要多付90000元(45万元×20%)，谁多谁少，一比便清清楚楚。有业内人士表示，现在已经加强了不动产交易信息的登记制度，也就是说，未来所有房屋都可查到交易记录，因此税费一旦从严征收，这些成交记录必将作为纳税依据。<br/>风险<br/>三：卖家面临处罚<br/>做低房价其实是一种逃税行为，一旦被查处，肯定会面临相应的处罚。此外卖家还面临着无法及时收到房款的风险。<br/>上海某中介公司业务员杨先生表示，合同价以外的部分，虽然以协议的形式明确规定了支付金额、支付最后期限等，但这也仅仅只是一份“君子协定”。“其实只对那些真正守信用的交易双方有作用。”杨先生如是说。<br/>由此可以看出，协议的效力到底有多大，取决于买卖双方。对此律师表示，万一有买家“假戏真做”，那么这对卖家来说，将会遭遇噩梦，追讨起来不但耗时，还会耗费巨大精力。<br/>律师同时提醒说，如果卖家逃税事实为税务部门掌握，不但要补交税款，还会面临相应的处罚。<br/>风险<br/>四：无法通过“评估关”<br/>做低房价，还会面临无法通过“评估关”的风险，这将会引发连锁反应，并导致交易中断，甚至引起纠纷。<br/>据了解，就上海而言，位于市中心区域的房产交易中心都已建立评估系统。该系统的主要功能是评判合同价是否合理，并防止交易双方逃税。所有二手房交易房源在缴税过户之前，都必须经由评估系统审核价格，明显低于市场价的成交房源可能被退件，并由指定评估公司重新估价，而后按照评估价纳税。<br/>据业内人士介绍，的确也存在通不过评估的情形。一旦发生这样的情况，必将面临由谁来实际承担巨额税费的现实问题，如果买卖双方都不愿让步，产生纠纷在所难免。<br/>优惠标准应“与时俱进”<br/>市场上之所以普遍采用做低房价的方式来避税，在一定程度上也反映了征税标准存在不合理的地方，有法律专家表示，至少没有体现其公平性。<br/>据了解，上海最新的普通住宅标准去年底才做出新的调整，而旧标准却沿用了三年多时间。新的标准为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价每套245万元、内环线和外环线之间每套140万元、外环线以外每套98万元以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。而现实问题是，在过去的8、9个月里，房价又经历了一轮新的上涨过程，新标准似乎又有些名不符实了。<br/>记者了解到，交易中心的评估系统数据却能做到及时更新。有业内人士透露，该系统数据几乎能够做到每周更新一次，“系统里的数据基本上都是参照市场实际成交价来制定的。”这位人士说。<br/>因此有市民表示，希望普通住宅的标准也能做到“与时俱进”，“虽然我们不指望普通住宅标准每月更新一次，但至少每半年应该调整一次。”市民王先生这样说。他的说法也许代表了大多数人的想法。<br/>律师也表示，普通住宅标准如能够做到定期、及时调整，这体现了税赋的公平性。

[律师回复] 《中华人民共和国民法总则》第五十八条合同无效或被撤销的法律后果<br/>合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

[律师回复] 我国《合同法》中有相关规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。二手房买卖双方签订合同时只是为了谋取私利，并非要损害国家利益，因此只能认定阳合同中关于价款的部分无效，而其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。<br/>一般情况下，二手房买卖交易双方签订阴阳合同主要是为了逃避税费缴纳。但是，房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。<br/>尽管，在二手房屋买卖过程中，白合同是符合合同成立的形式要件，但是像这样以通过虚假降低合同标的，欺骗主管部门，从而达到少缴税费，损害国家利益，违反我国法律法规禁止性规定的规避国家税收的价格条款应属无效合同条款，不具有确定双方权利义务关系的效力。相反，黑合同中真实的价格条款，才是确定双方民事权利义务关系的基础。

[律师回复] 为避税中介要求签订阴阳合同在二手房交易买卖中，上下家在约定好房屋成交价格以后，通常都会在房屋买卖合同中写一个低于房屋实际成交价格的约定条款，以达到较少缴纳相关税费的目的——这就是实践中常说的“阴阳合同”。这种现象在现实房产交易中屡有发生。日前，我们又代理并结案了一起相关案例，上海市徐汇区人民依法驳回了对方仇某要求我方委托人双倍返还定金的诉讼请求。2011年5月10日，仇先生通过中介公司，看中了被告孙某的一套房产。原、被告及中介公司三方签订了《定金协议书》一份，约定该房屋总价为200万元；双方同意在本协议签订之日起10天内，购买方将上述房地产转让款分二次交付转让方。购买方向转让方支付定金5万元，转让方收到定金后，不得借故终止售房，否则双倍返还定金。该协议补充约定：该房的合同成交价写为170万元。当天，原告向被告支付定金5万元。二手房买方违约不还定金协议签订后第三天，原告即与中介方联系，认为《定金协议》中约定的房屋转让价格前后不一致，违法规避税费，故该协议无效，要求返还定金，或以170万元总价成交。后原、被告双方进行协商，原告坚持要求以170万元总价成交，被告不同意。因双方意见不一，致签约未成。原告仇某遂向提讼。原告认为，被告的行为已违反定金协议约定，要求被告双倍返还定金10万元。原、被告对房屋转让总价已达成一致意见，该协议书是双方当事人真实意思表示，合法有效。由于原告要求以名义价格170万元买受该房屋，遭被告拒绝，由此导致双方未能订立买卖合同。原告的行为，显然违背了双方的约定，构成违约。原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。