租房合同上有写违约金违约方不承担违约责任怎么办

[律师回复] (1)未按约定支付租金的，除补交租金外，还应偿付违约金。拖欠租金达到一定期限(私房租赁为6个月)的，出租人可以解除合同。 (2)对出租房屋使用不当，造成房屋及其附属设施不合理损害的，应负责恢复原状或者赔偿损失。 (3)擅自转租、转借、换租房屋或利用房屋进行非法活动的，出租人有权解除合同，并请求支付违约金。 【法律依据】 《民法典》第七百二十二条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）

[律师回复] 次承租人承担侵权责任后承租人是否需要承担违约责任<br/>次承租人可以对出租人承担侵权责任。只是不能承担违约责任。因为合同具有相对性，一方只能对合同另一方承担违约责任。因为次承租人不是出租人的相对方，只是承租人的相对方，所以不能对出租人承担违约责任，只能对承租人承担违约责任。<br/>承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。<br/>承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。<br/>租赁双方义务：<br/>出租人：交付义务、保证租赁适租义务、维修义务、权利瑕疵担保义务、物的瑕疵担保义务。<br/>承租人：正当使用义务、妥善保管义务、添附禁止义务、禁止转租义务、支付租金义务、返还租赁物义务。<br/>承租人权利：正常损耗免责权、占有、使用、收益权、买卖不破租赁权、优先购买权、共同居住人的继续租赁权。<br/>承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁关系继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。<br/>承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。<br/>转租法律关系：<br/>⑴出租人与次承租人之间无合同关系。如无特别约定，承租人可以从中赚取租金差价。<br/>⑵在转租的情况下，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。次承租人对于租赁物造成的损害，承租人为次承租人的行为对出租人负责，承担损害赔偿责任。承租人在向出租人承担责任后，可以向次承租人主张违约损害赔偿。出租人中能向承租人主张违约责任，不能直接向次承租人主张违约责任。如果次承租人的行为构成对租赁物的侵权，则出租人可以作为物权人向次承租人请求承担侵权责任和物上请求权。<br/>1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?<br/>出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。<br/>租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。<br/>2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?<br/>租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。<br/>最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释<br/>(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。<br/>但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。<br/>3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?<br/>未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 次承租人可以对出租人承担侵权责任。只是不能承担违约责任。因为合同具有相对性，一方只能对合同另一方承担违约责任。因为次承租人不是出租人的相对方，只是承租人的相对方，所以不能对出租人承担违约责任，只能对承租人承担违约责任。<br/>承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。<br/>承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。<br/>租赁双方义务：<br/>出租人：交付义务、保证租赁适租义务、维修义务、权利瑕疵担保义务、物的瑕疵担保义务。<br/>承租人：正当使用义务、妥善保管义务、添附禁止义务、禁止转租义务、支付租金义务、返还租赁物义务。<br/>承租人权利：正常损耗免责权、占有、使用、收益权、买卖不破租赁权、优先购买权、共同居住人的继续租赁权。<br/>承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁关系继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。<br/>承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。<br/>转租法律关系：<br/>⑴出租人与次承租人之间无合同关系。如无特别约定，承租人可以从中赚取租金差价。<br/>⑵在转租的情况下，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。次承租人对于租赁物造成的损害，承租人为次承租人的行为对出租人负责，承担损害赔偿责任。承租人在向出租人承担责任后，可以向次承租人主张违约损害赔偿。出租人中能向承租人主张违约责任，不能直接向次承租人主张违约责任。如果次承租人的行为构成对租赁物的侵权，则出租人可以作为物权人向次承租人请求承担侵权责任和物上请求权。<br/>1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定<br/>出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。<br/>租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。<br/>2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力<br/>租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。<br/>最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。<br/>但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。<br/>3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效<br/>未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。

[律师回复] 你好，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　未支付价金的违约责任：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。　　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：　　<br/>（一）法律上或者事实上不能履行；　　<br/>（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；　　<br/>（三）债权人在合理期限内未要求履行。　　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。　　约定违约金的，可以要求违约方支付违约金。　　有定金的：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。　　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。

[律师回复] 1、出租人的违约责任<br/>(1)未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的，应当支付违约金;给承租人造成损失的，还应负责赔偿。<br/>(2)交付的房屋及其附属设施不符合合同要求，或未按合同规定对房屋进行维修养护，危及承租人正常、安全使用的，应负责修理;承租人有权要求支付违约金;给承租人造成损失的，还应负责赔偿。<br/>(3)出卖、转租房屋时，未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的，应负责赔偿损失。<br/>2、承租人的违约责任<br/>(1)未按约定支付租金的，除补交租金外，还应偿付违约金。拖欠租金达到一定期限(私房租赁为6个月)的，出租人得解除合同。<br/>(2)对出租房屋使用不当，造成房屋及其附属设施不合理损害的，应负责恢复原状或者赔偿损失。<br/>(3)擅自转租、转借、换租房屋或利用房屋进行非法活动的，出租人有权解除合同，并得请求支付违约金。